DSR 40% 벽, 8억 아파트에 대출 1억 9,400만원 — 한도를 늘리는 다섯 가지 방법
연봉이 6,000만원입니다. 모아둔 돈은 3억이고, 사려는 집은 8억입니다. 모자란 5억을 은행에서 빌리면 되겠다고 생각했습니다.
은행에서 돌아온 숫자는 1억 9,400만원이었습니다. 3억이 넘게 부족합니다.
집값이 비싸서도 아니고 신용이 나빠서도 아닙니다. DSR 40%라는 한 줄의 규제 때문입니다. 이번에는 이 벽에 정확히 어디서 막히는지 계산해보고, 벽을 넘는 방법 다섯 가지를 각각 얼마나 효과가 있는지 숫자로 비교하겠습니다.
1. 은행은 내 금리로 계산하지 않습니다
가장 많이 오해하는 지점입니다. 주택담보대출 금리가 연 4.5%라고 하면 한도도 4.5%로 계산될 것 같습니다. 아닙니다.
은행은 여기에 스트레스 금리를 얹어서 계산합니다. 앞으로 금리가 올라도 갚을 수 있는지 미리 시험해보는 장치입니다. 2024년 2월 1단계로 시작해 2025년 7월 1일부터 3단계가 시행 중이고, 이 단계에서는 스트레스 금리가 100% 그대로 반영됩니다.
전국은행연합회 소비자포털에 따르면 스트레스 금리는 하한 1.5%p ~ 상한 3.0%p 범위에서 매년 6월과 12월, 연 2회 공시됩니다. 그중 수도권·규제지역 주택담보대출은 상한인 3.0%p가 적용되고 있습니다.
| 구분 | 실제 대출금리 | 스트레스 가산 | 한도 계산에 쓰이는 금리 |
|---|---|---|---|
| 수도권 주담대(변동형) | 4.50% | +3.00%p | 7.50% |
| 신용대출 3,000만원 | 5.50% | 없음 | 5.50% |
신용대출에 스트레스 금리가 붙지 않은 이유가 있습니다. 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」은 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 부과한다고 명시하고 있습니다. 3,000만원은 여기에 걸리지 않습니다.
2. 1억 9,400만원이 나오는 과정
DSR은 1년에 갚아야 하는 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못한다는 규제입니다. 은행권 기준 40%, 제2금융권은 50%입니다.
① 내가 쓸 수 있는 총액
연소득 6,000만원 × 40% = 연 2,400만원
② 이미 나가고 있는 돈
신용대출은 실제 만기와 무관하게 5년으로 나눠서 산정합니다.
원금 3,000만원 ÷ 5년 = 600만원
이자 3,000만원 × 5.5% = 165만원
합계 연 765만원
③ 주택담보대출에 남은 자리
2,400만원 − 765만원 = 연 1,635만원
④ 이 돈으로 빌릴 수 있는 금액
30년 만기 원리금균등, 산정금리 7.5%로 계산하면 1억당 연 839만원을 갚아야 합니다.
1,635만원 ÷ 839만원 = 1억 9,400만원
필요한 5억에서 3억 600만원이 비었습니다.
참고로 스트레스 금리가 없었다면(4.5%로만 계산) 1억당 연 608만원이라 한도는 2억 6,900만원이 됩니다. 스트레스 DSR 하나가 7,500만원을 깎은 것입니다.
3. 선택지 ① 신용대출을 갚는다 — 3,000만원으로 9,200만원
가장 효율이 높은 방법입니다.
신용대출 3,000만원을 상환하면 DSR에서 연 765만원이 통째로 사라집니다. 주담대에 쓸 수 있는 돈이 1,635만원에서 2,400만원으로 늘어납니다.
2,400만원 ÷ 839만원 = 2억 8,600만원
현금 3,000만원을 써서 한도가 9,200만원 늘었습니다. 투입 대비 3.07배입니다. 다른 어떤 방법보다 배율이 높습니다.
다만 상환에 쓴 3,000만원은 계약금·중도금으로 쓸 현금에서 빠져나갑니다. 한도는 늘지만 내 주머니는 줄어듭니다. 총액 기준으로 6,200만원이 늘어난 셈이라고 보는 편이 정확합니다.
4. 선택지 ② 금리 유형을 바꾼다 — 변동형 대신 주기형
스트레스 금리는 금리 유형에 따라 적용 비율이 다릅니다. 금리가 고정되는 기간이 길수록 미래 금리 위험이 작으니 스트레스도 덜 얹는 구조입니다.
금융위원회 시행방안의 3단계 기준으로, 만기 30년에 5년 단위라면 이렇게 됩니다.
| 금리 유형 | 스트레스 적용비율 | 산정금리 | 한도 | 변동형 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 변동형 | 100% | 7.50% | 1억 9,400만 | — |
| 혼합형(5년 고정) | 80% | 6.90% | 2억 600만 | +1,200만 |
| 주기형(5년 주기) | 40% | 5.70% | 2억 3,400만 | +4,000만 |
같은 집, 같은 소득, 같은 은행인데 대출 상품 이름만 바꿔서 4,000만원이 달라집니다.
공짜는 아닙니다. 주기형은 5년마다 금리를 다시 정합니다. 그때 시장금리가 올라 있으면 월 상환액이 오릅니다. 한도를 위해 금리 위험을 떠안는 거래입니다. 혼합형은 5년간 완전히 고정되므로 안정성은 높지만 한도 증가폭은 절반 이하입니다.
5. 선택지 ③ 만기를 늘린다 — 효과는 작고 이자는 큽니다
30년을 40년으로 늘리면 한도는 1억 9,400만원 → 2억 700만원, 1,300만원 늘어납니다.
대신 실제로 내는 이자를 보겠습니다. 2억원을 연 4.5%로 빌린다고 하면,
| 만기 | 월 상환액 | 총 상환액 | 총 이자 |
|---|---|---|---|
| 30년 | 101만 3,371원 | 3억 6,481만원 | 1억 6,481만원 |
| 40년 | 89만 9,126원 | 4억 3,158만원 | 2억 3,158만원 |
한도 1,300만원을 얻는 대가로 이자를 6,677만원 더 냅니다. 월 부담은 11만원 가벼워지지만 10년을 더 갚습니다. 40년 만기는 한도를 늘리는 수단이라기보다 월 상환액을 낮추는 수단으로 보는 편이 맞습니다.
6. 선택지 ④ 배우자를 공동차주로 — 효과 최대, 대가도 최대
배우자의 연소득이 4,000만원이고 보유한 대출이 없다고 해보겠습니다. 부부가 함께 차주가 되면 소득도 부채도 합산합니다.
합산 소득 1억원 × 40% = 연 4,000만원
기존 신용대출 765만원 차감 → 연 3,235만원
3,235만원 ÷ 839만원 = 3억 8,600만원
혼자일 때보다 1억 9,200만원이 늘었습니다. 다섯 가지 중 압도적으로 효과가 큽니다.
그만큼 대가도 분명합니다.
- 배우자도 정식 채무자가 됩니다. 연체하면 배우자 신용에 그대로 남습니다.
- 배우자의 앞으로의 대출 여력이 소진됩니다. 나중에 배우자 명의로 뭔가를 하려면 막힙니다.
- 지분을 나눠 공동명의로 가면 취득세·양도세·종부세 계산이 전부 달라집니다. 유리한 쪽도 있고 불리한 쪽도 있어서 대출만 보고 결정할 일이 아닙니다.
7. 선택지 ⑤ 정책대출 — 이 사례에서는 쓸 수 없습니다
디딤돌대출과 보금자리론은 DSR 계산에서 제외됩니다. 금융위원회 자료도 「정책대출 등 DSR이 제외되는 대출유형에 대해서는 스트레스 DSR 미적용」이라고 못박고 있습니다. 그래서 한도 문제의 가장 깔끔한 해법처럼 보입니다.
문제는 집값 요건입니다. 디딤돌은 주택가격 5억원 이하, 보금자리론은 6억원 이하가 기준입니다. 이 사례의 8억 아파트는 둘 다 해당되지 않습니다.
정책대출은 벽을 넘는 방법이 아니라 애초에 벽이 낮은 구간에서 쓰는 수단입니다. 8억을 보고 있다면 이 선택지는 없다고 보는 편이 맞습니다.
8. 다섯 가지를 한 표로
| 방법 | 한도 | 증가액 | 치르는 대가 |
|---|---|---|---|
| 그대로 (변동형·30년) | 1억 9,400만 | — | — |
| ③ 만기 40년 | 2억 700만 | +1,300만 | 이자 6,677만원 추가 |
| ② 주기형(5년) | 2억 3,400만 | +4,000만 | 5년마다 금리 재산정 |
| ① 신용대출 상환 | 2억 8,600만 | +9,200만 | 현금 3,000만원 소진 |
| ④ 부부 공동차주 | 3억 8,600만 | +1억 9,200만 | 배우자 대출 여력 소진 |
| ⑤ 정책대출 | 해당 없음 | — | 집값 요건 초과 |
①과 ②는 같이 쓸 수 있습니다. 신용대출을 갚고 주기형을 고르면 2,400만원 ÷ 696만원 = 3억 4,400만원까지 올라갑니다. 그래도 5억에는 못 미칩니다.
여기서 정직하게 말씀드리면, 이 사례가 8억 아파트에 도달하는 현실적인 경로는 ④ 공동차주이거나 집값을 낮추는 것 둘 중 하나입니다. 한도를 짜내는 기술로 3억을 만들어내지는 못합니다.
9. 순서를 정한다면
- 기존 대출부터 정리합니다. 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전액이 부채로 잡히는 경우가 있습니다. 잔액이 0이어도 약정 한도를 줄이거나 해지하면 DSR이 내려갑니다. 돈이 한 푼도 안 드는 유일한 방법입니다.
- 금리 유형을 은행에서 직접 비교합니다. 상품 안내서에는 보통 변동형 금리만 크게 적혀 있습니다. "주기형으로 하면 한도가 얼마입니까"라고 따로 물어봐야 답이 나옵니다.
- 여윳돈으로 신용대출을 갚습니다. 단, 계약금과 중도금 일정을 먼저 확인하고 남는 돈으로만 합니다.
- 그래도 부족하면 매수가를 조정합니다. 40년 만기로 억지로 맞춘 집은 30년 넘게 매달 갚습니다.
10. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 지역. 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대에 3.0%p가 적용되지만 지방 주담대는 2단계 0.75%p가 유예 적용되어 왔습니다. 같은 소득이라도 지방이면 한도가 훨씬 큽니다.
- 공시 시점. 스트레스 금리는 6월·12월 연 2회 재공시됩니다. 대출 실행일에 어떤 값이 적용되는지 은행에 확인해야 합니다.
- 소득 인정 방식. 근로소득은 원천징수영수증으로 비교적 단순하지만 사업소득·프리랜서는 인정 방식과 인정률이 달라집니다.
- 기존 부채의 종류. 자동차 할부, 카드론, 학자금대출, 전세대출은 각각 DSR 산정 방식이 다릅니다. 이 사례는 신용대출 하나만 있는 단순한 경우입니다.
- 은행별 차이. DSR 40%는 규제 상한이지 목표치가 아닙니다. 은행마다 내부 관리 기준이 더 보수적일 수 있습니다.
결론을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 집을 먼저 고르고 대출을 알아보면 늦습니다. 순서를 뒤집어서 한도를 먼저 확정하고 그 안에서 집을 보는 편이 시간과 계약금을 아낍니다.
· 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.6) — 시행일 2025.7.1, 스트레스 금리 1.50%·적용비율 100%, 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 부과, 혼합형·주기형 적용비율표, 정책대출 등 DSR 제외 대출은 스트레스 DSR 미적용
· 전국은행연합회 소비자포털 — 스트레스 금리 하한 1.5%p·상한 3.0%p, 연 2회(6월·12월) 공시
· 원리금은 원리금균등상환 공식으로 직접 계산했습니다. 은행별 산정 방식에 따라 소수점 단위 차이가 있을 수 있습니다.
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