9억을 1,000만원 넘겼더니 중개보수가 99만원 늘었습니다 — 상한요율 구간의 계단
서울에서 아파트를 산 두 사람이 있습니다. 한 사람은 8억 9,000만원, 다른 한 사람은 9억 1,000만원에 계약했습니다. 집값 차이는 2,000만원입니다.
그런데 두 사람이 중개사무소에 낸 돈은 356만원과 455만원이었습니다. 차이가 99만원입니다.
집값은 2.2% 비쌌는데 중개보수는 27.8% 더 나왔습니다. 요율 구간이 9억원에서 한 칸 올라가기 때문입니다.
1. 중개보수는 정찰제가 아닙니다
대부분 "요율표대로 내는 돈"이라고 생각합니다. 법 조문은 다르게 적혀 있습니다.
공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수에 대해 이렇게 정합니다. 시·도 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
즉 표에 적힌 숫자는 상한입니다. 그 아래 어디에서 정할지는 계약할 때 정하는 것이고, 계약서에 서명하기 전이 유일한 협의 시점입니다.
중개사무소 벽에 붙은 요율표에 "상한요율"이라고 쓰여 있는 이유가 이것입니다.
2. 구간이 계단처럼 뜁니다
서울시 조례 기준 주택 매매·교환 요율입니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5,000만원 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 ~ 9억원 미만 | 0.4% | - |
| 9억원 ~ 12억원 미만 | 0.5% | - |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.6% | - |
| 15억원 이상 | 0.7% | - |
구간이 바뀌면 넘어간 금액에만 높은 요율이 붙는 게 아닙니다. 소득세처럼 누진 계산하지 않고, 전체 거래금액에 바뀐 요율을 곱합니다.
그래서 9억원 경계에서 금액이 튑니다.
3. 8억 9,000만원과 9억 1,000만원
| 구분 | 8억 9,000만원 | 9억 1,000만원 |
|---|---|---|
| 적용 구간 | 2억~9억 미만 | 9억~12억 미만 |
| 상한요율 | 0.4% | 0.5% |
| 상한 기준 보수 | 356만원 | 455만원 |
| 부가가치세 포함 | 391만 6,000원 | 500만 5,000원 |
차액 99만원, 부가세까지 넣으면 108만 9,000원입니다.
여기서 알아둘 것이 하나 더 있습니다. 9억 1,000만원짜리 거래도 0.4%로 협의하면 364만원입니다. 상한인 455만원과 91만원 차이입니다. 경계선 바로 위 거래일수록 협의 여지를 확인할 실익이 큽니다.
4. 임대차는 구간이 또 다릅니다
전세·월세에 적용되는 요율은 매매와 다릅니다. 경계선도 다릅니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5,000만원 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 미만 | 0.3% | - |
| 6억원 ~ 12억원 미만 | 0.4% | - |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.5% | - |
| 15억원 이상 | 0.6% | - |
임대차의 첫 번째 큰 계단은 6억원입니다.
- 전세 5억 9,000만원 → 0.3% → 177만원
- 전세 6억원 → 0.4% → 240만원
보증금 1,000만원 차이에 63만원이 갈립니다. 전세 재계약이나 갈아타기에서 보증금을 6억원 언저리로 맞출 때 한 번쯤 생각해 볼 지점입니다.
5. 월세는 보증금으로 환산해서 계산합니다
월세 계약은 거래금액이 얼마인지부터 정해야 합니다. 시행규칙 제20조 제5항의 규칙입니다.
- 보증금 + (월 차임 × 100) 으로 계산합니다.
- 그렇게 계산한 금액이 5,000만원 미만이면, 보증금 + (월 차임 × 70) 으로 다시 계산합니다.
| 계약 조건 | 거래금액 | 구간·요율 | 상한 기준 보수 |
|---|---|---|---|
| 보증금 3,000만 / 월세 50만 | 8,000만원 | 0.4%(한도 30만) | 30만원 |
| 보증금 500만 / 월세 40만 | 3,300만원 | 0.5%(한도 20만) | 16만 5,000원 |
| 보증금 1억 / 월세 80만 | 1억 8,000만원 | 0.3% | 54만원 |
두 번째 줄이 ×70 규칙이 적용된 경우입니다. 500만원 + (40만원 × 100) = 4,500만원으로 5,000만원에 못 미치므로, 500만원 + (40만원 × 70) = 3,300만원이 거래금액이 됩니다.
보증금이 적고 월세가 큰 계약에서 보수가 과하게 계산되지 않도록 만들어 둔 장치입니다. 소액 월세 계약이라면 이 규칙이 적용됐는지 확인해 볼 만합니다.
6. 오피스텔과 상가는 규칙이 다릅니다
| 대상 | 요율 |
|---|---|
| 오피스텔(전용 85㎡ 이하 + 전용 입식부엌·수세식화장실·목욕시설) | 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 상한 |
| 그 밖의 오피스텔 | 0.9% 이내에서 협의 |
| 토지·상가 등 주택 외 | 0.9% 이내에서 협의 |
같은 오피스텔이라도 설비 요건을 갖췄는지에 따라 요율이 0.5%와 0.9%로 갈립니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춰야 낮은 요율 쪽입니다.
건물에 주택과 상가가 섞여 있으면 주택 면적이 2분의 1 이상인지로 갈립니다. 절반 이상이면 주택 요율, 미만이면 0.9% 요율입니다.
7. 2026년 8월 28일부터 바뀐 것
공인중개사법 시행규칙이 2026년 8월 11일 개정돼 8월 28일부터 시행되고 있습니다. 국토교통부가 밝힌 개정 내용은 세 가지입니다.
| 바뀐 것 | 내용 |
|---|---|
| 오피스텔 중개보수 | 상한요율 이내에서 협의하여 결정하도록 명문화 |
| 확인·설명서 서식 | 신탁등기·공동담보 여부와 공동관리비 항목 추가 |
| 공인중개사협회 | 법정단체로 지위 부여(법률 개정에 따른 후속 정비) |
실제 계약에서 체감되는 건 두 번째입니다. 그동안 관리비는 "월 얼마"라고만 듣고 계약하는 경우가 많았는데, 공동관리비가 확인·설명서 서식에 들어가면서 설명 대상이 됐습니다. 등기부에 신탁등기가 되어 있는지, 다른 부동산과 공동담보로 묶여 있는지도 마찬가지입니다.
계약하러 갔을 때 확인·설명서를 받아 이 항목이 채워져 있는지 보면 됩니다.
8. 부가가치세는 별도입니다
요율표의 금액은 부가세를 뺀 금액입니다.
- 중개사무소가 일반과세자면 10%가 붙습니다.
- 간이과세자면 업종별 부가가치율을 반영한 낮은 세율이 적용됩니다.
중개사무소 안에는 사업자등록증을 게시하게 되어 있습니다. 2021년 12월 개정으로 들어간 규정인데, 부가세가 얼마나 붙는지 확인하라는 취지입니다.
계산한 보수에 10%가 붙는지 아닌지는 계약 전에 물어보는 편이 낫습니다. 455만원짜리 거래라면 45만 5,000원 차이입니다.
9. 정리하면
- 요율표의 숫자는 상한이고, 그 아래 금액은 협의로 정합니다.
- 구간이 바뀌면 전체 금액에 바뀐 요율을 곱합니다. 매매는 9억·12억·15억, 임대차는 6억·12억·15억이 경계입니다.
- 월세는 보증금 + 월세×100, 5,000만원 미만이면 ×70으로 다시 계산합니다.
- 부가가치세는 별도입니다.
- 지역마다 조례가 다르므로, 중개사무소 소재지의 조례 기준이 적용됩니다.
마지막 항목은 놓치기 쉽습니다. 시행규칙 제20조 제3항은 매물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 조례를 따르도록 정하고 있습니다.
· 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) [시행 2026. 8. 28.] [국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11., 일부개정]
· 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 제정·개정이유(국토교통부 제공)
· 서울특별시 부동산정보광장, 중개보수 요율표(서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례)
· 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템, 중개보수 요율표
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