아파트투유

서울에서 보증금 3,000만원에 월세 65만원짜리 원룸에 사는 직장인이 있습니다. 총급여는 5,200만원. 연말정산에서 132만 6,000원 을 돌려받았습니다. 한 달 월세의 두 배가 넘습니다. 그런데 같은 조건인데 한 푼도 못 받는 사람 이 있습니다. 차이는 소득이 아니라 전입신고를 했느냐 입니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 실제 공제 가능 여부와 금액은 소득·주택 요건·결정세액에 따라 달라집니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 신고 전 홈택스와 국세상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다. 월세는 소득공제가 아니라 세액공제입니다. 차이가 큽니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 소득공제가 아니라 세액공제입니다 이 구분이 금액을 가릅니다. 소득공제 는 세금을 매기는 소득을 줄여줍니다. 100만원을 공제받아도 세율이 15%면 실제 절세액은 15만원입니다. 세액공제 는 계산된 세금 자체를 깎습니다. 100만원 공제면 100만원이 그대로 줄어듭니다. 월세액 공제는 세액공제 입니다. 그래서 같은 금액이라도 체감이 큽니다. 총급여 공제율 5,500만원 이하 17% 5,500만원 초과 ~ 8,000만원 이하 15% 8,000만원 초과 공제 없음 공제 대상 월세액은 연 1,000만원 까지입니다. 월 84만원 정도가 상한선인 셈입니다. 2. 얼마를 돌려받나 월세 연간 월세 총급여 5,500만원 이하(17%) 5,500만~8,000만원(15%) 50만원 600만원 102만원 90만원 65만원 780만원 132만 6,000원 117만원 85만원 1,020만원 170만원(한도) 150만원(한도) 100만원 1,200만원 170만원(한도) 150만원(한도) 월세가 84만원을 넘으면 더 내도 공제액은 늘지 않습니다. 한도가 연 1,000만원 이기 때문입니다. 3. 조건 다섯 개를 모두 만족해야 합니다 조건 내용 소득 총급여 8,000만원 이하 (종합소득금...

서울 아파트 청약에 계속 떨어지는 39세 부부가 있습니다. 무주택 9년, 청약통장 12년, 아이 하나. 가점을 계산해보니 49점 이었습니다. 84점 만점에 49점입니다. 부족한 35점 중 10점은 지금 당장 만들 수 있고, 9점은 3년을 기다리면 저절로 오르며, 나머지는 이 부부에게 영영 오지 않습니다. 어느 쪽이 어디에 속하는지 항목별로 뜯어봤습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 가점 항목의 인정 요건은 세부 조건이 많아 실제 점수와 다를 수 있습니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 청약 신청 전 반드시 청약홈 에서 직접 계산하고 확인하셔야 합니다. 가점을 잘못 입력해 당첨되면 부적격 처리됩니다. 84점은 세 항목으로만 만들어집니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 84점은 세 덩어리입니다 항목 만점 만점 조건 부양가족 수 35점 본인 제외 6명 이상 무주택기간 32점 15년 이상 청약통장 가입기간 17점 15년 이상 합계 84점 배점이 가장 큰 항목은 부양가족 입니다. 한 명당 5점씩이라 무주택기간 2년 반, 통장 5년과 맞먹습니다. 그런데 많은 사람이 여기서 점수를 놓칩니다. 2. 이 부부의 49점 항목 내용 점수 무주택기간 9년(만 30세부터 기산) 20점 부양가족 배우자 + 자녀 1명 = 2명 15점 청약통장 12년 14점 합계 49점 3. 무주택기간은 언제부터 세나 가장 많이 틀리는 항목입니다. 주택을 소유하지 않은 기간 전부가 아닙니다. 기산일은 만 30세가 되는 날 입니다. 25세부터 무주택이었어도 30세부터 셉니다. 다만 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일 부터 셉니다. 27세에 결혼했다면 27세부터입니다. 중간에 집을 샀다가 팔았다면, 그 집을 판 날부터 다시 시작합니다. 만 30세 미만 미혼 이면 무주택기간 점수는 0점 입니다. 무주택기간 점수 무주택기간 점수 1년 미만 2점 8~9년 18점 1~2년 4점 9~...

보증금 3억원짜리 빌라 전세를 계약하려던 사람이 있습니다. 마음에 들어 계약금까지 넣으려던 참에 전세보증금 반환보증에 가입이 안 된다 는 답을 들었습니다. 이유는 한 줄로 계산됩니다. (선순위 채권 5,000만원 + 전세보증금 3억원) ÷ 주택가액 3억 1,500만원 = 111.1% 100%를 넘으면 가입이 되지 않습니다. 그리고 이 숫자는 보증 가입 여부만 말하는 게 아니라, 이 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 돌려받는다 는 뜻이기도 합니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 보증 가입 요건과 주택가격 산정 방식은 주택 유형·시점에 따라 다르고 제도도 바뀝니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 실제 가입 가능 여부는 반드시 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에 직접 확인하셔야 합니다. 계약금을 넣기 전에 계산해야 할 숫자는 하나입니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 부채비율 한 줄이면 끝납니다 전세보증금 반환보증의 핵심 판정식은 이렇습니다. 부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액 여기서 주택가액 은 시세가 아닙니다. 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액 입니다. 항목 금액 주택가격(시세) 3억 5,000만원 × 담보인정비율 90% 3억 1,500만원 선순위 근저당(등기부) 5,000만원 전세보증금 3억원 부채비율 111.1% → 가입 불가 보증금을 얼마까지 낮추면 될까요. 계산은 단순합니다. 가입 가능한 최대 보증금 = 주택가액 − 선순위 채권 = 3억 1,500만원 − 5,000만원 = 2억 6,500만원 전세보증금 부채비율 가입 2억 3,000만원 88.9% 가능 2억 5,000만원 95.2% 가능 2억 6,500만원 100.0% 가능(한계) 2억 8,000만원 104.8% 불가 3억원 111.1% 불가 즉 이 집은 보증금을 3,500만원 낮추거나, 집주인이 근저당을 말소해야 보증에 들 수 있습니다. ...

3억원짜리 아파트를 사면서 법무사에게 견적을 받았더니 62만원 이 나왔습니다. 취득세와 채권 같은 실비는 따로이고, 순수하게 대행 보수입니다. 직접 해보기로 했습니다. 결과는 하루를 쓰고 60만 5,000원을 아꼈습니다. 다만 이 방법은 대출 없이 사는 경우에만 현실적입니다. 이유는 아래에 있습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 법무사 보수는 사무소·거래금액마다 다르고, 등기 절차는 물건 상태(상속·증여·신탁 등)에 따라 크게 달라집니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 진행 전 관할 등기소에 확인하시기 바랍니다. 준비만 제대로 하면 하루면 끝납니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 법무사에게 62만원을 내면 뭘 받나 소유권이전등기 대행에서 법무사가 하는 일은 크게 네 가지입니다. 서류 확인(등기부·신분·위임장) 및 거래 안전 점검 취득세 신고·납부, 국민주택채권 매입·매도 등기신청서 작성과 접수 등기 완료 확인과 등기필정보 수령 이 중 2~4번은 절차만 알면 본인이 할 수 있습니다. 값이 나가는 건 사실상 1번, 즉 사고를 막아주는 역할 입니다. 2. 직접 할 때 드는 돈 항목 법무사 대행 직접 취득세·지방교육세 330만원 330만원 국민주택채권(즉시매도 손실) 실비 실비 인지세 15만원 15만원 등기신청 수수료 1만 5,000원 1만 5,000원 법무사 보수 62만원 0원 교통비·주차비 0원 1만 5,000원 차이 60만 5,000원 절약 세금과 채권은 누가 하든 똑같습니다. 아끼는 건 보수뿐 입니다. 3. 잔금일 당일 순서 순서가 정해져 있습니다. 하나라도 빠지면 접수가 반려됩니다. 순서 장소 할 일 ① 부동산(잔금 현장) 매도인에게서 등기필증·인감증명서(매도용)·위임장·주민등록초본 수령, 잔금 지급 ② 주민센터·시군구청 부동산거래신고필증 확인, 취득세 신고 후 고지서 수령 ③ 은행 취득세 납부, 국민주택채권 매입 후 즉시 매도 ...

감정가 4억원 아파트를 3억 2,000만원 에 낙찰받았습니다. 감정가의 80%입니다. 같은 단지 시세는 3억 8,000만원입니다. "6,000만원 싸게 샀다"고 생각하기 쉽지만, 낙찰가는 지불해야 할 돈의 전부가 아닙니다. 낙찰 후에 900만원이 더 나갔습니다. 실제 취득원가는 3억 2,900만원 이었고, 결과적으로 시세보다 5,100만원 싸게 산 셈이 됐습니다. 어디서 얼마가 나갔는지 항목별로 정리했습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 경매는 물건마다 권리관계와 명도 난이도가 완전히 달라 비용이 크게 변합니다. 특히 인수되는 권리가 있으면 손실이 발생할 수 있습니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 입찰 전 반드시 등기부·매각물건명세서를 직접 확인하고 전문가와 상담하셔야 합니다. 낙찰가는 시작이고, 그다음부터 돈이 나갑니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 낙찰 이후 나간 돈 전부 항목 금액 설명 취득세 1% + 지방교육세 352만원 경매도 유상취득이라 매매와 같은 세율 법무사 보수(이전등기 + 말소) 80만원 말소할 권리 수에 따라 증가 인지세 15만원 1억~10억 구간 국민주택채권 즉시매도 손실 100만원 지역·시가표준액별 매입률, 할인율만 부담 명도 합의금(이사비) 200만원 협의 여부에 따라 0원~수백만원 미납 공용관리비 150만원 낙찰자가 부담 등기신청 수수료·증지 3만원 추가비용 합계 900만원 낙찰가의 2.8% 낙찰가 3억 2,000만원 + 900만원 = 3억 2,900만원 . 이것이 진짜 취득가입니다. 양도할 때 필요경비로 인정되는 항목도 여기서 나옵니다. 2. 일반 매매와 비교하면 같은 아파트를 급매로 3억 6,000만원에 샀다면 이렇게 됩니다. 구분 경매 낙찰 일반 매매(3억 6,000만) 매수가 3억 2,000만원 3억 6,000만원 취득세 등 352만원 396만원 중개보수 0원 144만원 법무사·기타 248만원 7...

집이 두 채인 직장인이 있습니다. 한 채에 살고, 한 채는 월세 165만원에 놓았습니다. 연간 1,980만원 입니다. 세금을 계산해보니 152만원 이 나왔습니다. 그런데 월세를 167만 5,000원으로 2만 5,000원만 올리면 연 2,010만원이 되고, 세금이 265만원 으로 뜁니다. 연 30만원을 더 받고 세금은 111만원을 더 냅니다. 주택임대소득에는 2,000만원이라는 절벽이 있습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 임대소득 과세는 주택 수, 등록 여부, 다른 소득 규모에 따라 결과가 크게 달라집니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 실제 신고는 홈택스와 세무 전문가를 통해 확인하셔야 합니다. 2,000만원을 1원이라도 넘으면 계산 방식 자체가 바뀝니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 내 월세가 과세 대상인지부터 모든 임대소득에 세금이 붙는 건 아닙니다. 주택 수 에 따라 다릅니다. 보유 주택 수 월세 보증금(간주임대료) 1주택 기준시가 12억원 초과 만 과세 비과세 2주택 전부 과세 비과세 3주택 이상 전부 과세 보증금 합계 3억원 초과 분 과세 주택 수는 부부 합산 으로 셉니다. 본인 명의 1채, 배우자 명의 1채면 2주택입니다. 3주택 이상이어도 소형주택 은 보증금 계산에서 빠집니다. 소형주택은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 인 집입니다. 둘 중 하나만 충족해서는 안 되고 둘 다 만족해야 합니다. 2. 2,000만원 이하면 두 가지 중에 고릅니다 연간 임대 수입금액이 2,000만원 이하 면 분리과세(14%) 와 종합과세(6~45%) 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 분리과세 계산은 단순합니다. (수입금액 − 필요경비 − 기본공제) × 14% + 지방소득세 10% 구분 필요경비율 기본공제 미등록 50% 200만원 등록임대주택 60% 400만원 여기서 놓치기 쉬운 조건이 있습니다. 기본공제는 임대소득을 뺀 다른 종합소득...

70세 아버지에게 재산이 두 가지 있습니다. 시가 5억원 아파트 한 채와 예금 2억원. 자녀는 하나이고 배우자는 먼저 세상을 떠났습니다. "살아 있을 때 미리 넘겨주는 게 낫지 않겠냐"는 말을 듣고 계산해봤습니다. 방법 총 부담 지금 아파트를 증여 9,660만원 나중에 상속 2,134만원 차이 7,526만원 같은 재산인데 7,526만원 이 갈립니다. 이유는 공제 구조가 완전히 다르기 때문입니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 상속·증여는 가족 구성, 재산 종류, 시점에 따라 결과가 크게 달라지고 되돌리기 어렵습니다. 2026년 8월 기준 세율로 작성했으며, 실행 전 반드시 세무 전문가와 상담하셔야 합니다. 넘기는 시점 하나로 세금이 네 배 이상 벌어집니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 세율은 같습니다. 공제가 다릅니다 먼저 알아야 할 것은 상속세와 증여세의 세율이 똑같다 는 점입니다. 과세표준 세율 누진공제 1억원 이하 10% — 1억~5억원 20% 1,000만원 5억~10억원 30% 6,000만원 10억~30억원 40% 1억 6,000만원 30억원 초과 50% 4억 6,000만원 차이는 공제 에서 납니다. 상속 증여 일괄공제 5억원 성년 자녀 5,000만원 (10년 합산) 배우자상속공제 최소 5억원 (최대 30억원) 미성년 자녀 2,000만원 금융재산상속공제(순금융재산의 20%, 최대 2억원) 혼인·출산 시 1억원 추가 배우자가 있으면 10억원까지 세금 0원 배우자 간에는 6억원 공제 금액이 10배 차이 납니다. 이것이 결과를 가릅니다. 2. 상속으로 받으면 재산 7억원(아파트 5억 + 예금 2억), 자녀 1명, 배우자 없음 기준입니다. 항목 금액 상속재산 7억원 일괄공제 −5억원 금융재산상속공제(예금 2억 × 20%) −4,000만원 과세표준 1억 6,000만원 산출세액(20% − 1,000만원) 2,200...

"집을 부부 공동명의로 해두면 세금이 준다"는 말은 절반만 맞습니다. 시가 12억원 아파트를 남편 단독명의로 갖고 있는 부부가 절반을 아내에게 넘긴다고 하겠습니다. 증여세는 배우자 공제 6억원 덕에 0원 입니다. 그런데 취득세로 2,280만원 이 나갑니다. 2,280만원을 쓰고 무엇을 얻는지 세목별로 계산해봤습니다. 결론부터 말하면 종부세에서는 거의 얻는 게 없고, 양도세에서 2,512만원을 아낍니다. 다만 그 돈을 받으려면 10년을 기다려야 합니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 명의 변경은 증여세·취득세·양도세가 동시에 얽히는 결정이라 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라집니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 실행 전에 반드시 세무 전문가와 상담하셔야 합니다. 명의는 한 번 바꾸면 되돌리는 데 또 돈이 듭니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 바꾸는 데 드는 돈부터 배우자에게 지분 절반을 증여하면 두 가지 세금이 걸립니다. 항목 금액 설명 증여세 0원 배우자 증여재산공제 6억원(10년 합산) 증여 취득세 3.5% 2,100만원 매매가 아닌 증여 취득세율 지방교육세 0.3% 180만원 합계 2,280만원 85㎡ 이하 기준(초과 시 농특세 추가) 여기에 법무사 보수와 등기 비용이 더 붙습니다. 증여세가 0원이라 공짜로 넘길 수 있다고 오해하기 쉬운데, 취득세가 매매(1~3%)보다 오히려 높습니다. 참고로 배우자 증여재산공제 6억원은 10년간 합산 기준입니다. 과거 10년 안에 배우자에게 받은 게 있으면 그만큼 줄어듭니다. 2. 종부세 — 생각만큼 유리하지 않습니다 공동명의의 대표적인 장점으로 꼽히는 게 종부세입니다. 기본공제가 1인당 9억원씩 합계 18억원 이 되어, 1세대 1주택 단독명의의 12억원보다 크기 때문입니다. 그런데 단독명의에는 고령자·장기보유 세액공제 가 있고, 공동명의에는 원칙적으로 없습니다. 그래서 결과가 뒤집힙니다. 68세·12년 ...

11월 말에 종합부동산세 고지서가 왔습니다. 공시가격 18억원짜리 아파트 한 채를 가진 68세 1주택자입니다. 12년째 같은 집에 삽니다. 고지서에는 결과만 적혀 있습니다. 어떻게 이 숫자가 나왔는지는 쓰여 있지 않습니다. 직접 계산해보니 69만 1,200원 이었습니다. 세액공제를 받기 전 금액은 230만원이었으니, 161만원이 공제로 사라진 셈 입니다. 계산 과정을 순서대로 따라가 보겠습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 실제 고지세액에는 재산세 중복분 공제 등이 반영되어 이 계산보다 낮게 나옵니다. 2026년 8월 기준 세율·공제 기준으로 작성했으며, 정확한 금액은 국세청 고지서와 홈택스에서 확인하셔야 합니다. 고지서에는 결과만 있고 과정이 없습니다. 다섯 단계면 재현됩니다. (사진: StockSnap · CC0) 1단계. 공시가격에서 기본공제를 뺍니다 종부세는 시세가 아니라 공시가격 으로 계산합니다. 그리고 공시가격 전액이 아니라 기본공제를 넘는 부분 만 대상입니다. 구분 기본공제 1세대 1주택자 12억원 그 외(다주택자 등) 9억원 이 사례는 18억원 − 12억원 = 6억원 입니다. 공시가격이 12억원 이하인 1주택자는 여기서 0이 되어 종부세를 내지 않습니다. 2단계. 공정시장가액비율 60%를 곱합니다 6억원이 그대로 과세표준이 되지 않습니다. 공정시장가액비율 을 곱합니다. 주택분은 60% 입니다. 6억원 × 60% = 3억 6,000만원. 이것이 과세표준입니다. 이 비율은 시행령으로 정해져 매년 바뀔 수 있습니다. 같은 공시가격이라도 비율이 80%로 오르면 세금이 크게 늘어납니다. 고지서가 작년보다 뛰었다면 공시가격과 이 비율 둘 중 하나가 움직인 것 입니다. 3단계. 세율표를 적용합니다 과세표준 3억 6,000만원에 세율을 적용합니다. 과세표준 2주택 이하 3주택 이상 3억원 이하 0.5% 0.5% 6억원 이하 0.7% 0.7% 12억원 이하 1.0% 1.0% ...

서울에 사는 부부에게 집이 두 채 있었습니다. 살고 있는 서울 아파트 한 채, 그리고 몇 해 전 지방에 사둔 공시가격 1억 8,000만원짜리 아파트 한 채입니다. 서울에서 8억원짜리 아파트로 갈아타기로 하고 계약서를 쓰기 전, 부동산에서 이런 말을 들었습니다. "지방 집까지 세 채가 되면 취득세가 12%예요. 8억이면 9,920만원 입니다." 부부는 지방 아파트를 급매로 내놨습니다. 2억원에 산 집을 1억 8,000만원에 넘겼습니다. 중개보수까지 2,072만원 을 손해 봤습니다. 그런데 그 집은 애초에 주택 수에 들어가지 않는 집 이었습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 취득세는 주택 수, 지역, 공시가격, 취득 시점에 따라 결과가 달라집니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 실제 신고 전에는 반드시 관할 시·군·구청이나 세무 전문가에게 확인하셔야 합니다. 피하려던 세금은 처음부터 부과 대상이 아니었습니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 무엇이 무서웠나 — 취득세 중과세율 주택 취득세는 1세대가 가진 주택 수 와 조정대상지역 여부 로 갈립니다. 주택 수 조정대상지역 조정대상지역 외 1주택 1~3% 1~3% 2주택 8% 1~3% 3주택 12% 8% 4주택 이상·법인 12% 12% 8억원 아파트 하나로 금액이 이렇게 벌어집니다. 지방교육세를 포함한 금액입니다. 적용 세율 취득세 지방교육세 합계 표준세율 2.333% 1,866만원 187만원 2,053만원 8% 중과 6,400만원 320만원 6,720만원 12% 중과 9,600만원 320만원 9,920만원 표준세율과 12% 중과의 차이는 7,867만원 입니다. 무서워할 만한 금액입니다. 문제는 이 부부에게 중과가 적용되지 않았다는 겁니다. 2. 비수도권 공시가격 2억원 이하는 주택 수에서 빠집니다 취득세 중과를 판단할 때 모든 집을 다 세지는 않습니다. 대표적인 예외가 저가주택입니다. 원래는...

2024년 9월에 5억원에 산 아파트를 2026년 8월에 7억원에 팔기로 했습니다. 2억원이 올랐습니다. 계약서를 쓰기 직전에 세무사에게 전화를 걸었더니 이런 답이 돌아왔습니다. "잔금을 다음 달로 미루세요. " 한 달 차이로 갈리는 금액이 1억 2,355만원 이었습니다. 8월에 잔금을 받으면 양도소득세 1억 2,355만원, 9월에 받으면 0원 입니다. 세율이 바뀌는 게 아니라 세금 자체가 사라집니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 양도소득세는 주택 수, 지역(조정대상지역 여부), 취득 시점, 거주 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 실제 신고는 반드시 세무 전문가와 확인하셔야 합니다. 같은 집, 같은 가격인데 잔금일 한 달로 세금이 1억 2,355만원 갈립니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 2년을 못 채우면 세율이 60%입니다 주택 양도소득세는 보유기간이 2년을 넘느냐 에서 한 번 크게 꺾입니다. 보유기간 세율 비고 1년 미만 70% 단일세율 1년 이상 2년 미만 60% 단일세율 2년 이상 6~45% 기본세율(과세표준 구간별) 여기에 지방소득세 10% 가 따로 붙습니다. 60%면 실제로는 66%입니다. 이 사례를 숫자로 옮기면 이렇게 됩니다. 항목 금액 양도가액 7억원 취득가액 5억원 필요경비(취득세 550만 + 중개보수 480만) 1,030만원 양도차익 1억 8,970만원 기본공제 250만원 과세표준 1억 8,720만원 산출세액(60%) 1억 1,232만원 지방소득세 포함 총액 1억 2,355만원 2억원 벌어서 1억 2,355만원을 냅니다. 손에 남는 건 7,645만원 입니다. 만약 1년도 안 돼서 팔았다면 70%가 적용돼 1억 4,414만원 이 됩니다. 2. 2년을 채우면 왜 0원이 되나 2년을 넘기면 두 가지가 동시에 일어납니다. 단일세율 60%가 사라지고 기본세율 6~45% 로 돌아...

경기도 5억 아파트를 계약한 부부가 있습니다. 부부 합산 연소득 6,800만원, 무주택, 생애최초, 모아둔 돈 1억 5,750만원. 취득세와 중개보수로 750만원이 빠지니 대출로 3억 5,000만원 을 구해야 합니다. 은행 창구에서 들은 말은 "정책대출부터 알아보세요"였습니다. 그런데 실제로 세 갈래를 다 계산해보니 예상과 반대였습니다. 정책대출인 보금자리론이 은행 주택담보대출보다 총이자가 4,569만원 더 비쌌습니다. 그런데도 이 부부는 보금자리론을 골랐습니다. 이유가 금리표에 없는 곳에 있었기 때문입니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 정책대출 금리는 매월 바뀌고 , 은행 금리는 개인 신용·거래실적·시점마다 다릅니다. 2026년 8월 기준 공시 금리로 작성했으며, 실제 조건은 반드시 취급 기관에서 확인하셔야 합니다. 같은 3억 5,000만원인데 어디서 빌리느냐로 총이자가 4,569만원 갈립니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 이 부부 앞에 놓인 세 갈래 주택 구입 자금은 크게 세 곳에서 나옵니다. 주택도시기금의 내집마련 디딤돌대출 , 한국주택금융공사의 보금자리론 , 그리고 은행 주택담보대출 입니다. 구분 디딤돌 보금자리론 은행 주담대 소득요건(생애최초) 7,000만원 이하 7,000만원 이하 없음 주택가격 5억원 이하 6억원 이하 제한 없음 대출한도(생애최초) 2억 4,000만원 4억 2,000만원 DSR이 결정 금리(30년) 3.55% 5.10% 4.50% 금리 방식 고정 또는 5년 변동 만기까지 고정 변동·혼합형 DSR 산정 제외 제외 포함 표에서 눈에 먼저 들어오는 건 디딤돌의 3.55%입니다. 이 부부는 소득 6,800만원이라 연소득 4,000만~7,000만원 구간 에 들어가고, 30년 만기 기본금리 3.75%에 생애최초 우대 0.2%p 가 붙어 3.55%가 됩니다. 셋 중 압도적으로 낮습니다. 그런데 이 부부는 디딤돌을 쓸 수 없었습니다. 2. 디...

목돈 5,000만원이 생겼습니다. 주택담보대출이 2억 9,300만원 남아 있습니다. 갚아야 할까요, 예금에 넣어야 할까요? 망설이게 만드는 건 중도상환수수료 입니다. "괜히 갚았다가 수수료만 물지" 싶어서 그냥 두는 경우가 많습니다. 계산해보면 이 사례의 수수료는 17만 1,553원 이고, 갚아서 줄어드는 이자는 3,894만원 입니다. 227배 차이입니다. 그런데도 갚지 말아야 하는 경우가 있습니다. 둘 다 숫자로 보겠습니다. ※ 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 중도상환수수료율과 산정 방식은 금융회사·상품·계약 시점마다 다릅니다. 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 실제 금액은 반드시 대출 약정서와 거래 은행에서 확인하셔야 합니다. 먼저 갚을지 굴릴지는 금리 두 개를 비교하면 끝나는 문제입니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. 2025년에 수수료가 절반이 됐습니다 중도상환수수료는 2025년 1월 13일부터 제도가 바뀌었습니다. 금융위원회는 대출금 중도상환 시 발생하는 실비용 안에서만 수수료를 부과하도록 감독규정을 개정했습니다. 실비용이란 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용을 말하고, 그 외 항목을 얹는 것은 불공정영업행위로 금지 됩니다. 결과는 이렇습니다. 5대 시중은행 주담대 평균 개편 전 개편 후 고정금리 1.40% 0.65% 변동금리 1.20% 0.65% 두 가지를 기억해야 합니다. 2025년 1월 13일 이후 신규 계약분부터 적용됩니다. 그 전에 받은 대출은 예전 요율이 그대로 붙습니다. 요율은 매년 재산정 되어 각 협회 홈페이지에 공시됩니다. 고정된 숫자가 아닙니다. 그리고 대출 실행일로부터 3년이 지나면 중도상환수수료가 없습니다. 3년 이내에 갚을 때만 붙습니다. 2. 수수료는 남은 기간에 비례해서 줄어듭니다 많은 분이 오해하는 부분입니다. 0.65%가 상환 금액에 그대로 곱해지는 게 아닙니다. 보통 3년 중 남은 기간에 비...

대출 한도가 막혔다는 말을 들으면 보통 "내가 빚이 많아서"라고 생각합니다. 그런데 은행이 세는 빚과 내가 아는 빚은 목록이 다릅니다. 금융위원회는 차주단위 DSR을 계산할 때 예외적으로 제외되는 대출 13가지 를 명시해 두고 있습니다. 반대로 빌린 적이 없는데도 부채로 잡히는 것 도 있습니다. 한 번도 안 쓴 마이너스통장이 대표적입니다. 이번에는 그 두 목록을 정확히 정리하고, 순서를 바꾸면 한도가 얼마나 달라지는지 계산해보겠습니다. ※ 아래 계산은 이해를 돕기 위한 가상의 예시 입니다. 제외 목록은 금융위원회 자료를 근거로 했으나 2026년 8월 기준 이며, 산정만기 등 세부 방식은 금융회사마다 다를 수 있습니다. 실제 조건은 거래 은행에서 확인하셔야 합니다. 같은 금액을 빌려도 어떤 이름으로 빌렸느냐에 따라 한도가 달라집니다. (사진: StockSnap · CC0) 1. DSR은 모든 빚을 세지 않습니다 DSR은 1년에 갚는 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못한다 는 규제입니다. 여기서 분자에 들어가는 "갚는 원리금"의 범위가 정해져 있습니다. 제외되는 대출이 있는 이유는 두 가지입니다. 하나는 정책적으로 막으면 안 되는 대출 (서민금융, 재해 지원, 주택연금)이고, 다른 하나는 실질적으로 원금 상환 부담이 없는 대출 (전세자금대출, 예적금담보대출)입니다. 2. 제외되는 13가지 — 원문 그대로 # 제외 대출 실생활에서 1 분양주택에 대한 중도금대출 청약 당첨자 2 재건축·재개발 주택 이주비 대출, 추가분담금 중도금대출 정비사업 조합원 3 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등 오피스텔 분양 4 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 햇살론 등) 저신용·저소득 5 3백만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함) 소액 급전 6 전세자금대출 (전세보증금담보대출은 제외) 세입자 대부분 7 주택연금(역모기지론) 고령 주택 보유자 8 정부·공공기관·지자체와 이차보전 등 협약을...