6억 아파트로 65세에 월 151만 7,000원 — 주택연금 월지급금을 직접 계산했습니다
65세 부부가 시세 6억원짜리 아파트 한 채를 갖고 있습니다. 현금은 거의 없고 국민연금은 부부 합쳐 월 90만원 정도입니다.
이 집을 담보로 주택연금에 가입하면 매달 151만 7,000원을 받습니다. 집에서 나가지 않고, 부부가 모두 사망할 때까지입니다.
같은 집으로 55세에 가입하면 월 93만 6,000원, 80세에 가입하면 289만 9,000원입니다. 집은 같은데 3배 차이가 납니다.
1. 연령별로 얼마를 받나
공사가 공시한 일반주택 종신지급방식 정액형 월지급금입니다. 단위는 원이고, 연령은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 합니다.
| 연령 | 3억원 | 5억원 | 6억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 468,000 | 780,000 | 936,000 | 1,404,000 | 1,872,000 |
| 60세 | 632,000 | 1,053,000 | 1,264,000 | 1,896,000 | 2,528,000 |
| 65세 | 758,000 | 1,264,000 | 1,517,000 | 2,276,000 | 3,035,000 |
| 70세 | 923,000 | 1,539,000 | 1,847,000 | 2,770,000 | 3,414,000 |
| 75세 | 1,143,000 | 1,906,000 | 2,287,000 | 3,431,000 | 3,666,000 |
| 80세 | 1,449,000 | 2,416,000 | 2,899,000 | 4,060,000 | 4,060,000 |
표를 가로로 읽으면 주택가격에 비례합니다. 세로로 읽으면 연령이 높을수록 빠르게 늘어납니다. 앞으로 지급할 기간이 짧다고 보기 때문입니다.
오른쪽 아래 칸들이 같은 숫자로 멈춰 있는 게 보일 겁니다. 고연령·고가주택 구간에는 월지급금 상한이 걸립니다. 80세에 9억과 12억이 똑같이 406만원인 이유입니다.
2. 10년을 받으면 얼마가 되나
6억원 주택으로 가입해 10년간 받는다고 하면 이렇게 됩니다.
| 가입 연령 | 월지급금 | 10년 누적 |
|---|---|---|
| 55세 | 936,000원 | 1억 1,232만원 |
| 60세 | 1,264,000원 | 1억 5,168만원 |
| 65세 | 1,517,000원 | 1억 8,204만원 |
| 70세 | 1,847,000원 | 2억 2,164만원 |
| 75세 | 2,287,000원 | 2억 7,444만원 |
55세와 65세의 10년 누적 차이는 6,972만원입니다. 10년 일찍 시작하면 10년 더 받지만, 매달 받는 금액이 줄어듭니다.
주택연금이 "일찍 가입할수록 이득"도 "늦게 가입할수록 이득"도 아닌 이유입니다. 언제 현금이 필요한지가 기준이 됩니다.
3. 팔고 옮기는 것과 비교하면
6억원 집을 파는 선택지와 비교해 보겠습니다. 팔아서 3억원 전세로 옮기고 남은 3억원을 예금에 넣는다고 가정합니다.
| 구분 | 주택연금(65세) | 팔고 전세 + 예금 |
|---|---|---|
| 매월 들어오는 돈 | 151만 7,000원 | 63만 4,500원 |
| 계산 근거 | 공사 공시 월지급금 | 3억 × 연 3% ÷ 12, 이자소득세 15.4% 차감 |
| 사는 곳 | 지금 집 그대로 | 이사, 2년마다 재계약 |
| 남는 자산 | 정산 후 잔여분 | 전세보증금 3억 + 예금 원금 |
| 집값이 오르면 | 월지급금은 그대로 | 해당 없음(이미 매도) |
매달 들어오는 현금만 보면 주택연금이 2.4배입니다. 대신 예금 쪽은 원금 3억원과 전세보증금 3억원이 그대로 남습니다.
정확히 말하면 두 방법은 같은 것을 비교하는 게 아닙니다. 주택연금은 집이라는 자산을 조금씩 현금으로 바꿔 쓰는 것이고, 예금은 자산을 유지하면서 이자만 쓰는 것입니다. 매달 쓸 돈이 부족한 상황이라면 앞쪽이, 자산을 남겨야 할 이유가 크다면 뒤쪽이 맞습니다.
4. 가입 요건
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 연령 | 부부 중 1명이 55세 이상, 1명이 대한민국 국민 |
| 주택 보유 | 부부 합산 공시가격 12억원 이하. 다주택자도 합산 12억원 이하면 가능 |
| 12억원 초과 2주택자 | 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능 |
| 대상 주택 | 주택법상 주택, 지자체 신고 노인복지주택, 주거 목적 오피스텔 |
| 거주 요건 | 가입자 또는 배우자가 실제 거주(주민등록 전입). 입원·요양 등 예외 있음 |
주택가격은 매매가가 아니라 공사가 인정하는 시세입니다. 아파트는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세를 순서대로 적용하고, 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 받습니다.
가입 요건의 12억원은 공시가격 기준이고, 월지급금 계산의 주택가격은 시세 기준입니다. 두 숫자가 다르다는 점을 헷갈리기 쉽습니다.
5. 비용은 얼마나 드나
| 비용 | 내용 | 6억원 기준 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0%, 최초 연금지급일에 납부 | 600만원 |
| 연보증료 | 연금지급총액(대출잔액)의 연 0.95% | 잔액에 비례 |
| 대출이자 | CD 91일물 + 1.1%(3개월 변동) 또는 신규취급액 COFIX + 0.85%(6개월 변동) | 잔액에 비례 |
| 가입 시 실비 | 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세 포함) 등 | 건별 |
보증료와 이자는 현금으로 내는 게 아니라 대출잔액에 쌓입니다. 매달 받는 151만 7,000원에서 빠지지 않습니다. 대신 시간이 갈수록 갚아야 할 잔액이 커집니다.
주택가격 2억 5,000만원 미만 1주택자는 필요시 감정평가수수료를 지원받을 수 있습니다.
6. 세금은 줄어듭니다
- 등록면허세 최대 50% 감면(2027년 12월 31일까지)
- 재산세 본세 최대 25% 감면 — 1세대 1주택자가 저당권방식으로 가입한 경우
- 소득세 — 대출이자비용 연 200만원 한도 소득공제
재산세 감면은 저당권방식에만 적용됩니다. 담보를 제공하는 방식이 두 가지이기 때문입니다.
7. 저당권방식과 신탁방식
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 소유권 | 가입자가 보유, 공사가 근저당권 설정 | 공사로 신탁등기 |
| 배우자 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 소유권 이전 없이 자동 승계 |
| 보증금 받는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
차이가 가장 크게 드러나는 건 가입자가 먼저 사망했을 때입니다. 저당권방식은 상속인 전원의 동의를 거쳐 소유권을 배우자에게 넘겨야 연금이 이어집니다. 신탁방식은 그 절차 없이 배우자에게 넘어갑니다.
다만 재산세 감면은 저당권방식에만 적용됩니다. 이용 중에 방식을 바꾸는 것도 가능합니다.
8. 부부가 모두 사망한 뒤에는
공사가 안내하는 정산 구조는 이렇습니다.
- 주택 처분금액이 연금지급총액보다 많으면 → 남는 금액은 상속인에게 갑니다.
- 주택 처분금액이 연금지급총액보다 적으면 → 부족분은 상속인에게 청구하지 않습니다.
오래 살아서 받은 돈이 집값을 넘어도 자녀가 갚지 않습니다. 국가가 지급을 보증하는 구조이기 때문입니다.
부부 중 한 명이 사망해도 연금 감액 없이 같은 금액이 지급됩니다.
9. 그래서 어떤 경우에 맞나
주택연금이 유리한 쪽과 불리한 쪽을 나눠 보면 이렇습니다.
| 맞을 수 있는 경우 | 다시 생각해 볼 경우 |
|---|---|
| 집은 있는데 매달 쓸 현금이 부족하다 | 집값이 크게 오를 것으로 보고, 그 상승분을 가져가고 싶다 |
| 이사할 생각이 없고 지금 집에 계속 살고 싶다 | 몇 년 안에 집을 팔거나 다른 지역으로 옮길 계획이 있다 |
| 자녀에게 부채를 남기고 싶지 않다 | 주택을 그대로 상속해 주는 것이 우선이다 |
| 국민연금만으로 생활비가 모자란다 | 다른 금융자산에서 충분한 현금흐름이 나온다 |
가장 큰 단점은 집값이 올라도 월지급금이 그대로라는 점입니다. 가입 시점의 주택가격으로 금액이 정해지기 때문입니다. 반대로 집값이 떨어져도 줄지 않습니다.
공사 홈페이지에서 예상연금조회로 본인 조건의 금액을 직접 확인할 수 있습니다. 실제 결정 전에 상담(1688-8114)을 거치는 편이 안전합니다.
· 한국주택금융공사, 주택연금 월지급금 예시(일반주택 종신지급방식 정액형, 2026. 3. 1. 기준)
· 한국주택금융공사, 주택연금 가입요건·상품안내(초기보증료 1.0%, 연보증료 연 0.95%, 대출금리 CD+1.1% 또는 COFIX+0.85%)
· 한국주택금융공사, 주택연금의 장점(정산 구조 및 세제 혜택)
· 12억 차익에 양도세 612만원 — 20년 살던 집 팔아 작은 집으로
· 5억 아파트, 증여 9,660만원 vs 상속 2,134만원
· 공시가 18억 아파트에 종부세 69만원
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