일시적 2주택 처분기한이 2년으로 줄었습니다 — 기한 넘긴 갈아타기의 대가 9,000만원
집을 갈아탈 때 사람들이 가장 흔히 하는 계산이 있습니다. "새 집 사고 3년 안에 옛날 집 팔면 세금 안 낸다."
이 3년이 2년으로 줄어듭니다. 2026년 10월 1일부터입니다.
1년이 줄어드는 게 별것 아닌 것 같지만, 집이 안 팔리는 시기에는 이 1년이 9,000만원짜리 차이가 됩니다. 이번 글은 그 계산입니다.
3줄 요약
- 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 2026년 10월 1일 시행입니다.
- 경과조치 기준일은 2026년 8월 3일입니다. 그 전에 취득했거나 계약금을 낸 경우는 종전 3년이 적용됩니다.
- 기한을 넘겨 비과세를 놓치면, 이 사례에서는 양도세 8,988만원이 발생합니다. 원래 0원이던 세금입니다.
이 부부의 상황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소득 | 부부합산 연 1억 2,000만원 |
| 종전 주택 | 2021년 5억원 취득, 5년 보유·거주, 현재 시세 8억원 |
| 신규 주택 | 조정대상지역 84㎡, 12억원 |
| 취득 시점 | 2026년 9월 계약 예정 |
마지막 줄이 이 글의 전부입니다. 9월에 계약하면 2년이 적용됩니다.
1단계 · 무엇이 바뀌나
일시적 2주택 비과세는 이런 제도입니다. 새 집을 샀는데 옛 집이 아직 안 팔렸다면, 일정 기간 안에 옛 집을 처분하는 조건으로 1세대 1주택으로 봐주는 것입니다. 갈아타는 과정에서 잠깐 두 채가 되는 걸 봐주는 취지입니다.
| 구분 | 종전 | 개정 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 처분기한 | 3년 | 2년 |
| 시행일 | — | 2026년 10월 1일 |
| 경과조치 기준일 | — | 2026년 8월 3일 |
중요한 건 경과조치입니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 지급한 경우에는 종전 3년이 그대로 적용됩니다. 그 이후라면 2년입니다.
이 부부는 9월에 계약할 예정이라 2년이 적용됩니다. 8월 초에 계약했다면 3년이었습니다. 한 달 차이로 1년이 갈립니다.
이 개정은 시행령 사항이라 국회를 거치지 않습니다. 법률 개정처럼 무산될 여지가 적다는 뜻입니다.
2단계 · 2년 안에 팔면 — 세금 0원
종전 주택을 8억원에 팝니다. 5억원에 샀으니 양도차익은 3억원입니다.
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지 적용됩니다. 8억원은 그 아래이므로 양도차익 3억원이 통째로 비과세됩니다.
단 요건이 있습니다. 2년 이상 보유, 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주입니다. 이 부부는 5년 보유·거주라 충족합니다.
3단계 · 기한을 넘기면 — 8,988만원
2년 안에 못 팔면 어떻게 되나. 일시적 2주택 특례가 사라지고 2주택자로 양도한 것이 됩니다. 비과세가 통째로 날아갑니다.
| 계산 단계 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 (8억 − 5억) | 3억원 |
| 장기보유특별공제 (5년 보유 10%) | − 3,000만원 |
| 양도소득금액 | 2억 7,000만원 |
| 기본공제 | − 250만원 |
| 과세표준 | 2억 6,750만원 |
| 산출세액 (38% − 누진공제 1,994만) | 8,171만원 |
| 지방소득세 (10%) | 817만원 |
| 합계 | 8,988만원 |
0원이던 세금이 약 9,000만원이 됩니다. 집을 늦게 판 대가입니다.
여기에 더 나빠질 수 있는 요소가 있습니다. 조정대상지역 다주택자 중과세율입니다. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 보유 2년 이상 주택에 기본세율을 적용하는 한시 조치가 있었는데, 그 기간이 이미 끝났습니다. 중과가 적용되면 세액은 위 표보다 훨씬 커집니다. 양도 시점의 규정을 반드시 확인하셔야 합니다.
취득세도 걸립니다. 일시적 2주택은 처분 조건부로 1주택 취득세율을 적용받는데, 기한을 못 지키면 중과세율과의 차액이 추징됩니다.
4단계 · 새 집을 사는 데 드는 돈
12억원짜리 집을 살 때 필요한 현금도 계산해 보겠습니다.
연소득 1억 2,000만원이면 DSR 40% 기준으로 연간 원리금 상한이 4,800만원입니다. 30년 만기 연 4.5%로 계산하면 약 7억 8,900만원까지 빌릴 수 있습니다. LTV 70%는 8억 4,000만원이니, 이번에도 DSR이 먼저 막습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매가 | 12억원 |
| 대출 (DSR 한도) | 7억 8,900만원 |
| 자기자금 | 4억 1,100만원 |
| 취득세 (3% + 지방교육세 0.3%) | 3,960만원 |
| 필요 현금 | 약 4억 5,060만원 |
취득세율이 3%인 이유는 9억원을 넘기 때문입니다. 6억원 이하 1%, 6~9억원 누진, 9억원 초과 3%로 뛰어오릅니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 240만원이 추가됩니다.
월 상환액은 400만원입니다. 종전 주택을 팔아 대출을 갚기 전까지는 이 부담이 계속됩니다.
겹치는 기간에 두 배로 나가는 것들
두 집을 동시에 갖고 있는 동안에는 이런 것들이 이중으로 나갑니다.
- 대출 이자 — 종전 주택 대출이 남아 있다면 두 건의 이자를 함께 냅니다.
- 재산세 — 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 이 날짜에 두 채를 갖고 있으면 두 채 모두 냅니다.
- 종합부동산세 — 합산 과세라 1주택일 때보다 크게 늘어날 수 있습니다.
- 관리비 — 빈집이어도 기본요금은 나갑니다.
6월 1일은 특히 기억해 두실 만합니다. 5월 31일에 잔금을 치르는 것과 6월 2일에 치르는 것이 1년치 보유세를 가릅니다.
기한 안에 팔기 위해 미리 할 것
- 가격을 먼저 정하지 말고 기한을 먼저 정합니다. 2년이라는 시간표를 세워두고 6개월마다 가격을 조정하는 편이, 호가를 붙들다 기한을 넘기는 것보다 낫습니다.
- 안 팔릴 때의 손실을 미리 계산해 둡니다. 이 사례라면 9,000만원입니다. 가격을 5,000만원 낮춰 파는 것이 기한을 넘기는 것보다 이득이라는 계산이 나옵니다.
- 계약일과 잔금일을 구분합니다. 처분 시점 판단의 기준이 되는 날짜를 정확히 알아두셔야 합니다.
- 경과조치 대상인지 확인합니다. 8월 3일 이전 계약금 지급 증빙이 있다면 3년이 적용됩니다. 계약서와 이체 기록을 보관해 두세요.
이 사례와 당신이 다를 수 있는 지점
- 비조정대상지역 — 처분기한 규정이 다르게 적용됩니다. 신규 주택 소재지 기준으로 확인하셔야 합니다.
- 양도가액 12억원 초과 — 1세대 1주택이어도 12억원 초과분에는 과세됩니다. 이 사례는 8억원이라 전액 비과세였습니다.
- 2년 미거주 — 조정대상지역 취득 주택은 거주 요건이 있습니다. 보유만 했다면 비과세가 안 됩니다.
- 상속·혼인으로 인한 2주택 — 별도 특례가 있어 기한이 다릅니다.
- 2028년 이후 양도 — 장기보유특별공제가 거주 중심으로 개편될 예정입니다. 지금과 계산이 달라집니다.
자주 묻는 것들
Q. 처분기한의 시작점은 언제인가요?
신규 주택 취득일부터 셉니다. 계약일이 아닙니다. 다만 경과조치 판단은 계약금 지급일을 봅니다. 두 날짜를 혼동하지 않으셔야 합니다.
Q. 8월 3일 전에 계약했으면 정말 3년인가요?
경과조치 기준일이 2026년 8월 3일입니다. 그 전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우 종전 3년이 적용됩니다. 계약서와 이체 증빙을 갖춰 두시고, 적용 여부는 세무서에 확인하시는 게 안전합니다.
Q. 기한 마지막 날에 계약만 하면 되나요?
잔금과 소유권 이전까지 마쳐야 처분으로 봅니다. 계약만으로는 부족합니다. 마감에 몰리지 않게 여유를 두셔야 합니다.
Q. 종전 주택을 전세를 놓으면 어떻게 되나요?
보유하고 있는 것이므로 2주택 상태가 유지됩니다. 처분기한은 그대로 흘러갑니다.
다음 편에서는 부모에게 돈을 받아 집을 산 경우의 증여세와 차용증 문제를 다루겠습니다.
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