취득세 12%를 피하려다 2,072만원을 버렸습니다 — 주택 수에서 빠지는 집들
서울에 사는 부부에게 집이 두 채 있었습니다. 살고 있는 서울 아파트 한 채, 그리고 몇 해 전 지방에 사둔 공시가격 1억 8,000만원짜리 아파트 한 채입니다.
서울에서 8억원짜리 아파트로 갈아타기로 하고 계약서를 쓰기 전, 부동산에서 이런 말을 들었습니다. "지방 집까지 세 채가 되면 취득세가 12%예요. 8억이면 9,920만원입니다."
부부는 지방 아파트를 급매로 내놨습니다. 2억원에 산 집을 1억 8,000만원에 넘겼습니다. 중개보수까지 2,072만원을 손해 봤습니다.
그런데 그 집은 애초에 주택 수에 들어가지 않는 집이었습니다.
1. 무엇이 무서웠나 — 취득세 중과세율
주택 취득세는 1세대가 가진 주택 수와 조정대상지역 여부로 갈립니다.
| 주택 수 | 조정대상지역 | 조정대상지역 외 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
8억원 아파트 하나로 금액이 이렇게 벌어집니다. 지방교육세를 포함한 금액입니다.
| 적용 세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 표준세율 2.333% | 1,866만원 | 187만원 | 2,053만원 |
| 8% 중과 | 6,400만원 | 320만원 | 6,720만원 |
| 12% 중과 | 9,600만원 | 320만원 | 9,920만원 |
표준세율과 12% 중과의 차이는 7,867만원입니다. 무서워할 만한 금액입니다. 문제는 이 부부에게 중과가 적용되지 않았다는 겁니다.
2. 비수도권 공시가격 2억원 이하는 주택 수에서 빠집니다
취득세 중과를 판단할 때 모든 집을 다 세지는 않습니다. 대표적인 예외가 저가주택입니다.
원래는 공시가격 1억원 이하 주택이 주택 수에서 제외됐는데, 2025년 1월 2일 취득분부터 비수도권은 기준이 2억원으로 올라갔습니다. 서울·인천·경기를 제외한 지역이면 광역시도 해당됩니다.
이 부부의 지방 아파트는 공시가격 1억 8,000만원입니다. 2억원 이하이므로 주택 수에서 빠집니다.
그러면 서울 아파트를 살 때 세는 주택은 살던 집과 새로 사는 집, 두 채뿐입니다. 여기에 일시적 2주택 특례까지 적용되면 표준세율입니다.
| 부부가 생각한 것 | 실제 |
|---|---|
| 서울 거주 + 지방 + 신규 = 3주택 | 지방 아파트는 주택 수 제외 |
| 취득세 12% → 9,920만원 | 서울 거주 + 신규 = 일시적 2주택 |
| 지방 집을 급매 | 표준세율 → 2,053만원 |
중요한 건 저가주택이 중과 대상에서 빠지는 데 그치지 않고, 그 뒤에 다른 집을 살 때 주택 수 계산에서도 빠진다는 점입니다. 두 번 유리합니다.
3. 주택 수에서 빠지는 집들
저가주택 말고도 주택 수에 넣지 않는 경우가 있습니다. 헷갈리기 쉬운 것들만 모으면 이렇습니다.
- 공시가격 1억원 이하 주택(비수도권은 2억원 이하). 다만 정비구역·사업시행구역에 있는 주택은 제외되지 않습니다.
- 상속받은 주택. 상속개시일부터 5년간 주택 수에 넣지 않습니다.
- 가정어린이집·노인복지주택·문화유산주택 등 용도가 정해진 주택.
- 농어촌주택 요건을 갖춘 주택.
반대로 주택 수에 들어가는데 빠뜨리기 쉬운 것도 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. "아직 집이 안 지어졌으니 괜찮겠지"가 통하지 않습니다.
4. 취득세의 일시적 2주택은 3년입니다
여기서 자주 섞이는 게 양도소득세의 일시적 2주택과 취득세의 일시적 2주택입니다. 이름이 같고 처분기한이 다릅니다.
| 구분 | 종전주택 처분기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득세 | 신규주택 취득일부터 3년 | 지방세법 시행령 |
| 양도소득세 | 3년 → 2년(2026.10.1 시행) | 소득세법 시행령 |
취득세는 신규주택을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 처분하면 1주택 세율로 신고할 수 있습니다. 기한을 넘기면 중과세율과의 차액에 가산세까지 추징됩니다.
양도소득세 쪽 기한은 2026년 10월 1일부터 2년으로 줄어듭니다. 취득세는 3년인데 양도세는 2년이라, 실제 갈아타기에서는 짧은 쪽인 2년에 맞춰야 둘 다 안전합니다.
5. 표준세율은 어떻게 계산되나
중과가 아니라면 취득세율은 취득가액으로 정해집니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 8억원 기준 예시 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | — |
| 6억 초과 9억 이하 | (가액×2÷3억−3)÷100 | 2.333% |
| 9억원 초과 | 3% | — |
6억~9억 구간은 계단이 아니라 기울어진 직선입니다. 6억원에서 1%, 9억원에서 3%가 되도록 이어집니다. 그래서 6억원에 사면 660만원, 6억 100만원에 사면 662만원으로 완만하게 오릅니다. 예전처럼 1원 차이로 세금이 뛰지 않습니다.
여기에 지방교육세가 취득세율의 10%만큼 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다.
6. 이 부부가 실제로 잃은 것
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 지방 아파트 급매 손실(2억 → 1억 8,000만) | 2,000만원 |
| 중개보수 | 72만원 |
| 합계 | 2,072만원 |
| 피하려던 취득세 차액 | 7,867만원 |
| 실제 부담했어야 할 취득세 차액 | 0원 |
세금을 아끼려는 판단이 틀린 게 아니라, 세금이 얼마나 나오는지 확인하지 않은 채 움직인 것이 문제였습니다. 취득세는 잔금일 기준으로 결정되고, 그 전에 관할 지자체 세무과에 물어보면 답을 줍니다. 전화 한 통이면 됩니다.
7. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 공시가격은 시가가 아닙니다. 2억원 기준은 공시가격이고, 실거래가는 그보다 높은 경우가 많습니다. 부동산공시가격알리미에서 확인해야 합니다.
- 정비구역이면 예외가 사라집니다. 재개발·재건축 정비구역이나 사업시행구역에 있는 저가주택은 주택 수에서 빠지지 않습니다.
- 취득 시점이 기준입니다. 비수도권 2억원 기준은 2025년 1월 2일 이후 취득분부터입니다. 계약일이 그 전이어도 잔금일이 이후면 적용됩니다.
- 1세대의 범위를 확인하세요. 주택 수는 세대 기준입니다. 같은 세대의 배우자·자녀 명의 주택도 합산됩니다. 세대분리 여부가 결과를 바꿉니다.
- 증여 취득은 별도입니다. 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 세율이 12%입니다. 매매와 다른 규정입니다.
- 조정대상지역은 바뀝니다. 지정·해제가 반복되므로, 계약 시점이 아니라 잔금일 기준으로 확인해야 합니다.
정리하면 이렇습니다. 취득세에서 가장 비싼 실수는 세는 집을 잘못 세는 것입니다. 갈아타기 전에 물어볼 질문은 "취득세 몇 퍼센트예요?"가 아니라 "제 주택 수가 몇 채로 잡히나요?"입니다.
· 행정안전부·대한민국 정책브리핑 「지방의 저가주택 취득세 중과 기준 완화」 — 비수도권(수도권정비계획법상 서울·인천·경기 제외) 공시가격 2억원 이하 주택은 중과세율 제외 및 이후 주택 수 산정에서도 제외, 2025년 1월 2일 취득분부터 적용, 정비구역 등 일부 제외
· 지방세법 — 1세대 2주택(조정대상지역) 및 1세대 3주택(조정대상지역 외) 8%, 1세대 3주택 이상(조정대상지역) 및 1세대 4주택 이상·법인 12%
· 지방세법 제11조 — 주택 유상거래 취득세율 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 (취득가액×2÷3억−3)÷100, 9억원 초과 3%
· 지방세법 시행령 제28조의5 — 취득세 일시적 2주택 종전주택 처분기한 3년
· 소득세법 시행령 — 양도소득세 일시적 2주택 처분기한 3년 → 2년, 2026년 10월 1일 시행
· 세액은 위 세율로 직접 계산했으며 지방교육세를 포함했습니다. 전용면적 85㎡ 이하를 가정해 농어촌특별세는 제외했습니다.
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