12억 차익에 양도세 612만원 — 20년 살던 집 팔아 작은 집으로 옮긴 계산
20년 살던 84㎡를 팔고 59㎡로 옮긴 부부가 있습니다. 15억원에 팔았고, 3억원에 샀던 집이니 양도차익이 12억원입니다.
차익 12억원에 붙은 양도세는 612만원이었습니다. 실효세율로 따지면 0.51%입니다.
같은 차익에 7,700만원을 내는 경우도 있습니다. 무엇이 이 차이를 만드는지, 그리고 집을 줄여서 손에 남는 돈이 실제로 얼마인지 계산해 보겠습니다.
3줄 요약
- 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이고, 초과분에만 세금이 붙습니다.
- 20년 보유·거주하면 장기보유특별공제 80%를 받습니다. 이것이 612만원과 7,734만원을 가릅니다.
- 15억 팔고 8억 사면 차액 7억원인데, 세금·중개보수·취득세로 4,307만원이 빠져 손에 남는 건 약 6억 5,700만원입니다.
이 부부의 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 나이 | 60대 초반 부부, 자녀 독립 |
| 파는 집 | 84㎡, 2006년 3억원 취득, 20년 보유·거주 |
| 매도가 | 15억원 |
| 사는 집 | 같은 지역 59㎡, 8억원 |
| 주택 수 | 1세대 1주택 |
"20년 보유·거주"가 이 글에서 가장 중요한 줄입니다.
1단계 · 12억원까지는 비과세
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지 적용됩니다. 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔았으니 이렇게 됩니다.
양도차익 12억원 × 20% = 과세대상 2억 4,000만원
차익 12억원 중 9억 6,000만원은 아예 과세 대상이 아닙니다. 여기까지가 첫 번째 관문입니다.
2단계 · 장기보유특별공제 80%
1세대 1주택은 보유와 거주 기간에 따라 공제를 받습니다.
| 구분 | 연 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 보유기간 | 4% | 40% (10년) |
| 거주기간 | 4% | 40% (10년) |
| 합계 | — | 80% |
기본 요건은 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주입니다. 이 부부는 20년 보유·거주라 80%를 꽉 채웁니다.
여기서 놓치기 쉬운 게 있습니다. 보유만 하고 살지 않으면 거주 공제 40%가 없습니다. 20년 보유했지만 전세를 놓고 다른 곳에 살았다면 40%만 받습니다. 세액이 크게 달라집니다.
3단계 · 계산
| 계산 단계 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 (15억 − 3억) | 12억원 |
| 과세대상 (12억 초과 비중 20%) | 2억 4,000만원 |
| 장기보유특별공제 80% | − 1억 9,200만원 |
| 양도소득금액 | 4,800만원 |
| 기본공제 | − 250만원 |
| 과세표준 | 4,550만원 |
| 산출세액 (15% − 누진공제 126만) | 557만원 |
| 지방소득세 (10%) | 56만원 |
| 합계 | 612만원 |
차익 12억원에 612만원. 실효세율 0.51%입니다.
만약 장기보유특별공제를 못 받았다면 과세표준이 2억 3,750만원이 되고, 세율 38% 구간에 들어가 세액이 약 7,734만원이 됩니다. 공제 하나가 7,100만원을 만들어냅니다.
4단계 · 집을 줄여서 실제로 남는 돈
15억에 팔고 8억을 사면 차액이 7억원입니다. 그런데 그대로 남지 않습니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 양도세·지방소득세 | 612만원 | 위 계산 |
| 매도 중개보수 | 990만원 | 15억 × 0.6% + 부가세 |
| 매수 중개보수 | 352만원 | 8억 × 0.4% + 부가세 |
| 취득세 (8억) | 2,053만원 | 6~9억 누진 2.33% |
| 이사·법무비 | 300만원 | |
| 총 비용 | 4,307만원 | |
| 손에 남는 차액 | 약 6억 5,700만원 |
7억을 기대했는데 6억 5,700만원입니다. 4,300만원이 거래 비용으로 빠집니다. 다운사이징을 계획할 때 이 금액을 빼고 계산하셔야 합니다.
비용 중 가장 큰 건 세금이 아니라 취득세 2,053만원입니다. 파는 쪽이 아니라 사는 쪽에서 더 나갑니다. 8억이 아니라 6억짜리를 샀다면 취득세는 660만원으로 줄어듭니다. 6억원 이하는 세율이 1%이기 때문입니다.
주택연금이라는 다른 선택
집을 팔지 않고 주택연금으로 현금흐름을 만드는 방법도 있습니다. 집에 계속 살면서 매달 연금을 받는 제도입니다.
- 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 신청할 수 있습니다.
- 월 지급금은 나이가 많을수록, 주택가격이 높을수록 커집니다. 가입 시점의 나이로 고정됩니다.
- 집에 계속 거주하고, 부부 모두 사망한 뒤 정산합니다. 집값이 연금 총액보다 크면 남은 금액은 상속인에게 갑니다.
다운사이징과 비교하면 이렇게 갈립니다.
| 집 줄이기 | 주택연금 | |
|---|---|---|
| 목돈 | 6억 5,700만원 확보 | 없음(일부 인출 가능) |
| 거주 | 이사해야 함 | 그대로 거주 |
| 거래비용 | 4,307만원 | 보증료·이자 |
| 유연성 | 목돈을 자유롭게 운용 | 매달 고정 수입 |
정확한 월 지급금은 나이와 주택가격에 따라 달라지므로 한국주택금융공사 홈페이지의 예상연금 조회에서 직접 확인하시는 게 정확합니다.
이 사례와 당신이 다를 수 있는 지점
- 거주하지 않고 보유만 한 경우 — 장기보유특별공제가 40%로 줄어 세액이 크게 늘어납니다. 이 사례에서 가장 큰 변수입니다.
- 양도가액 12억원 이하 — 전액 비과세라 양도세가 0원입니다.
- 2주택 이상 — 비과세와 장기보유특별공제 모두 적용이 달라집니다. 조정대상지역이면 중과 여부도 확인해야 합니다.
- 2028년 이후 양도 — 장기보유특별공제가 거주 중심으로 개편될 예정입니다. 보유만 한 경우 공제가 더 줄어드는 방향입니다.
- 취득가액 증빙 — 오래된 집일수록 취득 당시 계약서를 찾기 어렵습니다. 없으면 환산취득가액을 쓰는데 불리해질 수 있습니다. 미리 찾아두세요.
자주 묻는 것들
Q. 20년 보유했는데 중간에 몇 년 전세를 줬습니다. 거주 공제는요?
실제 거주한 기간만 셉니다. 15년 거주했다면 거주 공제는 40%가 아니라 그에 해당하는 비율입니다. 주민등록과 실제 거주 사실로 판단합니다.
Q. 파는 것과 사는 것 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
먼저 사면 일시적 2주택이 되고 처분기한 규정을 적용받습니다. 먼저 팔면 잠시 거처가 없어집니다. 잔금일을 맞추는 게 가장 깔끔하지만 실무에서는 쉽지 않습니다.
Q. 취득가액 계약서를 잃어버렸습니다.
환산취득가액을 쓸 수 있지만 실제 취득가보다 낮게 잡혀 세금이 늘어나는 경우가 많습니다. 등기부, 당시 거래 기록, 금융거래 내역 등으로 입증을 시도해 보시는 게 좋습니다.
Q. 양도세 신고는 언제 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
여기까지가 생애주기 시나리오 여섯 편입니다. 다음 편부터는 대출을 좀 더 깊게 들여다보겠습니다. 금리가 1%포인트 오를 때 원리금이 얼마나 늘어나는지부터 계산해 보겠습니다.
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