기준금리 3.00%가 되던 날, 전월세 전환율 상한도 5.00%가 됐습니다
2026년 8월 27일, 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 7월에 이어 두 달 연속 인상입니다.
대출 이자 이야기만 나왔지만, 그날 조용히 같이 움직인 숫자가 하나 더 있습니다. 전월세 전환율 상한입니다. 4.75%에서 5.00%가 됐습니다.
보증금 1억원을 월세로 돌릴 때 집주인이 요구할 수 있는 금액이 월 39만 5,833원에서 41만 6,667원으로 올라갔다는 뜻입니다.
1. 상한은 두 숫자 중 낮은 쪽입니다
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때, 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘지 못하도록 정합니다.
- 대통령령으로 정하는 비율 → 시행령 제9조 제1항, 연 1할(10%)
- 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 → 시행령 제9조 제2항, 연 2%
지금 기준금리가 3.00%이므로 두 번째는 5.00%입니다. 10%보다 낮으니 5.00%가 상한이 됩니다.
중요한 건 이 숫자가 따로 고시되지 않는다는 점입니다. 금융통화위원회가 기준금리를 바꾸는 순간 계산식에 따라 자동으로 바뀝니다.
2. 기준금리를 따라 이렇게 움직였습니다
| 변경일 | 기준금리 | 전환율 상한 | 보증금 1억 → 월세 |
|---|---|---|---|
| 2024. 11. 28. | 3.00% | 5.00% | 41만 6,667원 |
| 2025. 2. 25. | 2.75% | 4.75% | 39만 5,833원 |
| 2025. 5. 29. | 2.50% | 4.50% | 37만 5,000원 |
| 2026. 7. 16. | 2.75% | 4.75% | 39만 5,833원 |
| 2026. 8. 27. | 3.00% | 5.00% | 41만 6,667원 |
1년 3개월 만에 다시 5.00%로 돌아왔습니다. 저점이던 4.50% 때와 비교하면 보증금 1억원당 월 4만 1,667원, 2년이면 100만원 차이입니다.
3. 전세 3억을 반전세로 바꾸면
전세 3억원에 살던 세입자가 계약 만료를 앞두고 집주인에게 이런 제안을 받았다고 해봅시다. "보증금 1억만 남기고 나머지는 월세로 돌립시다."
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 기존 보증금 | 3억원 |
| 남기는 보증금 | 1억원 |
| 전환되는 금액 | 2억원 |
| 전환율 상한 | 5.00% |
| 월세 상한 | 83만 3,333원 |
계산은 2억원 × 5.00% ÷ 12입니다. 집주인이 월 95만원을 부르면 법이 정한 상한을 넘습니다.
기준금리가 2.50%이던 2025년에 같은 전환을 했다면 월 75만원이었습니다. 같은 계약, 같은 집인데 시점에 따라 월 8만원이 갈립니다.
4. 신규 계약에는 적용되지 않습니다
여기서 오해가 많이 생깁니다. 조문은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"라고 되어 있습니다.
- 적용됩니다 — 살던 집의 전세보증금 일부를 월세로 돌리는 경우
- 적용되지 않습니다 — 처음부터 "보증금 1,000만원에 월세 70만원" 조건으로 새로 계약하는 경우
새로 들어가는 집의 월세가 비싸다고 이 조항으로 다툴 수는 없습니다. 신규 계약의 월세는 시세와 합의로 정해집니다.
이 조항이 지키는 것은 이미 계약해서 살고 있는 사람이 전환을 요구받을 때의 부담입니다.
5. 갱신할 때 5% 증액과 겹치면
계약갱신요구권을 쓰면 보증금·차임 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(법 제7조 제2항). 시·도 조례로 더 낮출 수도 있습니다.
전세 3억원으로 갱신한다면 최대 3억 1,500만원입니다. 세입자에게 1,500만원 현금이 없다면 그 증액분만 월세로 돌리는 방법이 있습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 기존 보증금 | 3억원 |
| 5% 증액 상한 | 1,500만원 |
| 증액분을 월세로 전환 | 월 6만 2,500원 |
1,500만원 × 5.00% ÷ 12 = 6만 2,500원입니다. 목돈 1,500만원을 마련하는 것과 월 6만원 남짓을 더 내는 것 중 무엇이 나은지는 각자의 사정에 달렸습니다.
덧붙이면, 증액청구는 계약 또는 마지막 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 1년도 안 됐는데 올려달라는 요구는 조문상 근거가 없습니다.
6. 갱신 요구는 언제까지 해야 하나
계약갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다(법 제6조 제1항이 정한 기간). 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년입니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 아홉 가지로 정해져 있습니다. 그중 가장 많이 쓰이는 것이 8호, 임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우입니다.
이 사유로 거절해 놓고 실제로는 다른 사람에게 임대하면, 임대인은 손해를 배상해야 합니다(법 제6조의3 제5항). 배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새로 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
- 실제 임차인이 입은 손해액
여기서 "환산월차임"을 계산할 때도 전월세 전환율이 쓰입니다. 보증금을 월세로 환산해야 비교가 되기 때문입니다.
7. 정리하면
- 전환율 상한은 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽입니다. 지금은 5.00%입니다.
- 계산식은 전환하는 금액 × 상한 ÷ 12입니다.
- 기존 계약의 전환에 적용되고, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
- 갱신 시 증액은 5%가 상한이고, 마지막 증액 후 1년 이내에는 청구할 수 없습니다.
- 갱신 요구는 만료 6개월 전 ~ 2개월 전, 1회, 갱신 기간은 2년입니다.
기준금리는 앞으로도 움직입니다. 전환을 논의하게 되면 그 시점의 기준금리부터 확인하는 것이 순서입니다.
· 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호]
· 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
· 한국은행, 기준금리 추이(2026. 8. 27. 3.00%)
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