공동명의로 바꾸면 세금이 정말 줄어드나 — 2,280만원 쓰고 얻는 것
"집을 부부 공동명의로 해두면 세금이 준다"는 말은 절반만 맞습니다.
시가 12억원 아파트를 남편 단독명의로 갖고 있는 부부가 절반을 아내에게 넘긴다고 하겠습니다. 증여세는 배우자 공제 6억원 덕에 0원입니다. 그런데 취득세로 2,280만원이 나갑니다.
2,280만원을 쓰고 무엇을 얻는지 세목별로 계산해봤습니다. 결론부터 말하면 종부세에서는 거의 얻는 게 없고, 양도세에서 2,512만원을 아낍니다. 다만 그 돈을 받으려면 10년을 기다려야 합니다.
1. 바꾸는 데 드는 돈부터
배우자에게 지분 절반을 증여하면 두 가지 세금이 걸립니다.
| 항목 | 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 증여세 | 0원 | 배우자 증여재산공제 6억원(10년 합산) |
| 증여 취득세 3.5% | 2,100만원 | 매매가 아닌 증여 취득세율 |
| 지방교육세 0.3% | 180만원 | |
| 합계 | 2,280만원 | 85㎡ 이하 기준(초과 시 농특세 추가) |
여기에 법무사 보수와 등기 비용이 더 붙습니다. 증여세가 0원이라 공짜로 넘길 수 있다고 오해하기 쉬운데, 취득세가 매매(1~3%)보다 오히려 높습니다.
참고로 배우자 증여재산공제 6억원은 10년간 합산 기준입니다. 과거 10년 안에 배우자에게 받은 게 있으면 그만큼 줄어듭니다.
2. 종부세 — 생각만큼 유리하지 않습니다
공동명의의 대표적인 장점으로 꼽히는 게 종부세입니다. 기본공제가 1인당 9억원씩 합계 18억원이 되어, 1세대 1주택 단독명의의 12억원보다 크기 때문입니다.
그런데 단독명의에는 고령자·장기보유 세액공제가 있고, 공동명의에는 원칙적으로 없습니다. 그래서 결과가 뒤집힙니다.
68세·12년 보유(세액공제 70%)를 기준으로 비교하면 이렇습니다.
| 공시가격 | 단독명의(공제 70%) | 부부 공동명의 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 15억원 | 32만원 | 0원 | 공동 |
| 18억원 | 69만원 | 0원 | 공동 |
| 21억원 | 114만원 | 108만원 | 공동 |
| 22억원 | 130만원 | 144만원 | 단독 |
| 24억원 | 173만원 | 216만원 | 단독 |
| 30억원 | 302만원 | 461만원 | 단독 |
공시가격 21억~22억원 부근에서 역전됩니다. 세액공제율이 낮다면(예: 55세·3년 보유) 공동명의가 계속 유리하고, 공제율이 80%에 가까우면 역전점이 더 내려옵니다.
다만 실제로는 손해 볼 일이 없습니다. 부부가 1주택만 공동으로 가지고 있다면 「공동명의 1주택자 과세특례」를 신청해 단독명의 방식(12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)으로 계산받을 수 있기 때문입니다.
- 신청 기간: 매년 9월 16일~9월 30일, 관할 세무서
- 지분이 큰 사람이 납세의무자가 되고, 지분이 같으면 부부 합의로 정합니다
- 한 번 신청하면 변동 사항이 없는 한 이듬해부터는 다시 신청하지 않아도 적용됩니다
즉 종부세만 놓고 보면 공동명의는 유리한 쪽을 고를 수 있는 상태가 됩니다. 반대로 말하면, 종부세 때문에 2,280만원을 쓸 이유는 크지 않습니다.
3. 양도세 — 여기가 진짜입니다
양도소득세는 사람별로 계산합니다. 그래서 지분을 나누면 두 가지가 동시에 일어납니다.
- 기본공제 250만원을 각자 받습니다.
- 양도차익이 반으로 나뉘어 낮은 누진세율 구간에 들어갑니다.
두 번째가 훨씬 큽니다. 양도소득세 기본세율은 6%에서 45%까지 올라가는 누진구조라, 차익을 반으로 자르면 적용 세율 자체가 내려갑니다.
| 양도차익 | 단독명의 | 공동명의 | 절감액 |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 6,062만원 | 4,110만원 | 1,951만원 |
| 3억원 | 1억 242만원 | 7,960만원 | 2,281만원 |
| 4억원 | 1억 4,636만원 | 1억 2,124만원 | 2,512만원 |
| 6억원 | 2억 3,651만원 | 2억 484만원 | 3,166만원 |
지방소득세를 포함한 금액이고, 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 경우를 가정했습니다. 비과세라면 애초에 세금이 없으니 이 효과도 없습니다.
차익 4억원 기준 2,512만원. 전환 비용 2,280만원을 넘습니다. 여기서 공동명의가 남는 장사가 됩니다.
4. 그런데 10년을 기다려야 합니다
가장 중요한 함정입니다. 배우자에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 취득가액을 증여자가 원래 산 가격으로 되돌려 계산합니다. 소득세법의 이월과세 규정입니다.
예를 들어 남편이 6억원에 산 집을 시가 12억원일 때 아내에게 절반 증여하고, 5년 뒤 14억원에 팔았다고 하겠습니다.
- 아내 지분의 취득가액은 증여 당시 6억원이 아니라 남편이 처음 산 가격의 절반인 3억원으로 계산됩니다.
- 결국 차익이 그대로 살아나 절세 효과가 사라집니다.
이 기간은 양도일부터 소급해 10년입니다. 즉 증여하고 10년이 지난 뒤에 팔아야 공동명의의 양도세 효과가 온전히 나옵니다.
그래서 공동명의 전환은 파는 시점에 임박해서 하면 의미가 없고, 오래 보유할 생각일 때 일찍 해두는 결정입니다.
5. 안 바뀌는 것들
공동명의로 바꿔도 달라지지 않는 항목이 있습니다.
- 취득세 중과 판정. 주택 수는 세대 기준입니다. 부부가 나눠 가져도 세대의 주택 수는 그대로입니다. 다주택 중과를 피하는 수단이 아닙니다.
- 양도세 1세대 1주택 비과세. 이것도 세대 기준입니다. 공동명의로 나눠도 비과세 요건은 동일하게 판단합니다.
- 재산세. 물건별로 과세하므로 지분을 나눠도 총액은 같습니다. 각자에게 지분만큼 나눠 고지될 뿐입니다.
- 대출 한도. DSR은 차주별로 보지만, 공동명의로 하면 배우자도 공동차주가 되는 경우가 많아 결과가 단순하지 않습니다.
반대로 임대소득은 지분별로 나뉘어 각자 신고합니다. 연 2,000만원 이하 분리과세 기준도 사람별로 적용돼 유리해질 수 있지만, 소득이 생기면 건강보험 피부양자 자격에 영향을 줄 수 있어 별도로 따져야 합니다.
6. 그래서 언제 하는 게 맞나
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 10년 이상 보유할 집이고 차익이 클 것 같다 | 일찍 바꿀수록 유리 |
| 2~3년 안에 팔 계획이다 | 이월과세로 효과 없음 → 하지 말 것 |
| 1세대 1주택 비과세가 확실하다 | 양도세가 0원이라 효과 없음 |
| 종부세만 줄이고 싶다 | 과세특례로 해결 → 전환 불필요 |
| 공시가격 22억원 이상이다 | 단독명의가 종부세에서 유리(특례로 선택 가능) |
7. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 증여 취득세 기준은 시가입니다. 위 계산은 시가 12억원의 절반인 6억원을 기준으로 했습니다. 시가인정액 산정 방식에 따라 금액이 달라집니다.
- 조정대상지역 고가주택 증여는 세율이 다릅니다. 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 취득세율이 12%가 될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 등 예외가 있어 반드시 확인해야 합니다.
- 10년 합산에 주의하세요. 배우자 증여공제 6억원은 10년 누적입니다. 과거 증여 이력을 먼저 확인해야 합니다.
- 이혼·상속 계획이 있다면 별개입니다. 명의는 세금만의 문제가 아닙니다. 재산분할과 상속 순위에 직접 영향을 줍니다.
- 대출이 있는 집이라면. 담보대출이 걸린 지분을 증여하면 부담부증여가 되어 채무 인수분에 양도소득세가 별도로 발생합니다. 계산이 완전히 달라집니다.
정리하면 이렇습니다. 공동명의는 종부세 절세 수단이 아니라 양도세 분산 수단입니다. 그리고 그 효과는 10년이 지나야 온전히 나옵니다. 지금 2,280만원을 쓸지 말지는 이 집을 10년 뒤에도 가지고 있을 것인가로 결정됩니다.
· 상속세 및 증여세법 — 배우자 증여재산공제 6억원(10년간 합산)
· 지방세법 — 증여(무상취득) 취득세율 3.5%, 지방교육세 0.3%. 조정대상지역 공시가격 3억원 이상 주택 증여 취득 시 12%(예외 있음)
· 국세청 「공동명의 1주택자 과세특례」 — 과세기준일(6월 1일) 현재 부부가 1주택만 공동소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않을 것, 9월 16일~9월 30일 관할 세무서 신청(혼인관계증명서 첨부), 지분이 큰 자가 납세의무자(지분 동일 시 합의로 선택), 12억원 공제 및 고령자·장기보유 세액공제 적용, 변동 없으면 다음 연도부터 재신청 불요
· 국세청 「종합부동산세 세율·세액계산 흐름도」 — 공정시장가액비율 60%, 공제금액 9억원(1세대 1주택자 12억원), 세액공제 연령 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%(한도 80%)
· 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) — 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 자산은 증여자의 취득 당시 금액을 취득가액으로 함
· 세액은 위 세율로 직접 계산했으며 지방소득세·농어촌특별세를 포함했습니다.
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