부모에게 2억 5,000만원 받아 집 샀습니다 — 증여세 970만원과 2,910만원을 가른 것
집을 살 때 부모에게 도움을 받는 건 흔한 일입니다. 문제는 그 돈에 세금이 붙는다는 것이고, 더 문제는 같은 금액인데 세금이 세 배까지 차이 난다는 것입니다.
2억 5,000만원을 받은 두 사람이 있습니다. 한 명은 970만원을 냈고, 다른 한 명은 2,910만원을 냈습니다. 무엇이 갈랐는지 계산해 보겠습니다.
3줄 요약
- 성년 자녀 증여 공제는 10년간 5,000만원입니다. 여기에 혼인·출산 요건을 채우면 1억원이 추가됩니다.
- 같은 2억 5,000만원이라도 혼인 공제를 쓰면 970만원, 못 쓰면 2,910만원입니다. 1,940만원 차이입니다.
- 빌리는 방법도 있습니다. 상증세법 적정이자율 기준으로 2억 1,700만원까지는 무이자로 빌려도 증여로 보지 않습니다. 다만 조건이 있습니다.
증여 공제 — 얼마까지 세금이 없나
| 관계 | 10년간 공제 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 기타 친족 | 1,000만원 |
| 혼인·출산 추가공제 | +1억원 |
여기서 자주 틀리는 게 두 가지입니다.
- 부모를 합쳐서 봅니다. 아버지에게 3,000만원, 어머니에게 3,000만원을 받으면 6,000만원입니다. 각각 5,000만원이 아닙니다. 할아버지·할머니도 직계존속이라 함께 계산합니다.
- 10년간 누적입니다. 5년 전에 3,000만원을 받았다면 지금 남은 공제는 2,000만원입니다. 나눠 받으면 세금이 준다는 말은 10년 간격이 있어야 성립합니다.
혼인 공제 1억원 — 이게 이 글의 핵심입니다
혼인·출산 증여재산 공제는 기본 5,000만원과 별개로 1억원을 더 빼주는 제도입니다. 합치면 1억 5,000만원까지 세금이 없습니다.
양가에서 각각 받으면 부부 기준 최대 3억원까지 세금 없이 이전할 수 있습니다.
다만 기간이 있습니다. 혼인신고일을 기준으로 앞뒤 2년 안에 받아야 합니다. 이 창을 놓치면 1억원 공제는 사라집니다. 결혼한 지 3년째에 "이제 집 사자" 하고 받으면 늦습니다.
계산 — 970만원과 2,910만원
증여세율은 이렇습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | — |
| 1억 초과 5억 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억 초과 10억 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억 초과 30억 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
2억 5,000만원을 받은 두 경우를 나란히 놓아 보겠습니다.
| 혼인 공제 적용 | 혼인 공제 놓침 | |
|---|---|---|
| 받은 금액 | 2억 5,000만원 | 2억 5,000만원 |
| 공제 | 1억 5,000만원 | 5,000만원 |
| 과세표준 | 1억원 | 2억원 |
| 산출세액 | 1,000만원 | 3,000만원 |
| 신고세액공제 3% 반영 | 970만원 | 2,910만원 |
1억원 공제 하나가 1,940만원을 가릅니다. 혼인신고 시점과 증여 시점을 맞추는 것만으로 생기는 차이입니다.
신고세액공제 3%도 놓치지 마세요. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 세액의 3%를 깎아줍니다. 970만원 기준 30만원입니다. 신고를 안 하면 이 3%를 못 받는 것에 더해 가산세가 붙습니다.
빌리는 방법 — 2억 1,700만원까지 무이자
받지 않고 빌리는 선택도 있습니다. 빌린 돈은 갚아야 할 빚이므로 증여가 아닙니다.
"무이자로 빌리면 그 이자만큼 이득 본 거니까 증여 아니냐"는 의문이 자연스럽게 생깁니다. 실제로 세법은 그렇게 봅니다. 다만 기준선이 있습니다.
- 상증세법상 적정이자율은 연 4.6%입니다.
- 이자를 안 받거나 낮게 받아서 생긴 차액이 연 1,000만원 미만이면 증여로 보지 않습니다.
이 금액까지는 무이자로 빌려도 증여 문제가 생기지 않습니다.
1억원을 무이자로 빌리면 이자 상당액이 460만원입니다. 1,000만원에 한참 못 미치므로 문제되지 않습니다.
다만 — 빌린 게 빌린 것으로 인정받으려면
여기가 진짜 어려운 부분입니다. 세무서는 가족 간 금전거래를 기본적으로 증여로 추정합니다. 빌린 것이라고 주장하려면 증명해야 합니다.
- 차용증 — 금액, 이자율, 상환 기일, 상환 방법을 적고 양쪽이 서명합니다. 공증이나 확정일자를 받아두면 날짜를 다투지 않습니다.
- 실제 상환 기록 — 이게 가장 중요합니다. 차용증만 써두고 한 푼도 안 갚으면 인정받기 어렵습니다. 계좌이체로 정기적으로 갚아야 합니다.
- 상환 능력 — 소득에 비해 터무니없는 금액이면 의심받습니다.
- 자금조달계획서와 일치 — 주택 취득 시 제출하는 서류에 차입으로 적었다면 그대로 실행해야 합니다.
차용이 부인되면 어떻게 되는지 계산해 보겠습니다. 2억 5,000만원이 증여로 인정되고, 신고를 안 한 상태로 2년이 지났다고 하면 이렇습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 본세 | 1,000만원 |
| 무신고 가산세 (20%) | 200만원 |
| 납부지연 가산세 (2년) | 약 161만원 |
| 합계 | 약 1,361만원 |
신고하고 970만원을 냈으면 끝날 일이 1,361만원이 됩니다. 게다가 시간이 갈수록 지연 가산세는 계속 쌓입니다.
자금조달계획서 — 어차피 다 봅니다
주택을 살 때 일정 요건에 해당하면 자금조달계획서를 제출합니다. 어디서 난 돈인지 항목별로 적는 서류입니다.
여기에 "증여"라고 적으면 증여세 신고 여부가 확인되고, "차입"이라고 적으면 정말 갚고 있는지를 나중에 봅니다. 소명 요구가 오는 시점은 대개 취득 직후가 아니라 1~2년 뒤입니다.
그래서 이런 순서를 권합니다.
- 받을 금액과 빌릴 금액을 먼저 나눕니다.
- 받는 부분은 3개월 안에 신고하고 세액공제 3%를 받습니다.
- 빌리는 부분은 차용증을 쓰고 계좌로 상환합니다.
- 자금조달계획서를 그 구조 그대로 씁니다.
이 사례와 당신이 다를 수 있는 지점
- 10년 내 증여 이력 — 과거에 받은 게 있으면 공제가 그만큼 줄어듭니다. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다.
- 혼인신고 시점 — 앞뒤 2년을 벗어나면 1억원 공제가 없습니다. 결혼을 앞두고 있다면 순서를 조정할 여지가 있습니다.
- 현금이 아니라 부동산을 받는 경우 — 평가액 산정에 유사매매사례가액이 적용되어 예상보다 커질 수 있고, 취득세도 별도로 붙습니다.
- 양가에서 받는 경우 — 각자 본인 부모에게 받아야 각각의 공제를 씁니다. 배우자의 부모는 직계존속이 아닙니다.
- 세대생략 증여 — 조부모가 손자에게 바로 주면 할증이 붙습니다.
자주 묻는 것들
Q. 차용증만 쓰고 나중에 갚아도 되나요?
차용증은 출발점일 뿐입니다. 실제 상환 기록이 없으면 증여로 봅니다. 소액이라도 정기적으로 계좌이체하시는 게 안전합니다.
Q. 무이자로 빌리면 정말 아무 문제 없나요?
2억 1,700만원 수준까지는 이자 차액이 연 1,000만원 미만이라 증여로 보지 않습니다. 다만 차용 자체가 인정되어야 이 계산이 의미가 있습니다. 순서가 반대입니다.
Q. 부부가 각각 부모에게 받으면 공제도 각각인가요?
각자 본인의 직계존속에게 받는다면 각각 적용됩니다. 다만 배우자의 부모에게 받으면 기타 친족(1,000만원)이 됩니다.
Q. 신고를 안 하면 어떻게 걸리나요?
자금조달계획서, 취득 자금 소명 요구, 부모 계좌 조사 등으로 확인됩니다. 대개 취득 직후가 아니라 1~2년 뒤에 옵니다. 그때는 가산세가 붙어 있습니다.
다음 편에서는 은퇴를 앞두고 큰 집에서 작은 집으로 줄인 부부의 세금과 자금 흐름을 다루겠습니다.
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