5억 아파트, 증여 9,660만원 vs 상속 2,134만원 — 7,526만원이 갈리는 이유
70세 아버지에게 재산이 두 가지 있습니다. 시가 5억원 아파트 한 채와 예금 2억원. 자녀는 하나이고 배우자는 먼저 세상을 떠났습니다.
"살아 있을 때 미리 넘겨주는 게 낫지 않겠냐"는 말을 듣고 계산해봤습니다.
| 방법 | 총 부담 |
|---|---|
| 지금 아파트를 증여 | 9,660만원 |
| 나중에 상속 | 2,134만원 |
| 차이 | 7,526만원 |
같은 재산인데 7,526만원이 갈립니다. 이유는 공제 구조가 완전히 다르기 때문입니다.
1. 세율은 같습니다. 공제가 다릅니다
먼저 알아야 할 것은 상속세와 증여세의 세율이 똑같다는 점입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | — |
| 1억~5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5억~10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10억~30억원 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
차이는 공제에서 납니다.
| 상속 | 증여 |
|---|---|
| 일괄공제 5억원 | 성년 자녀 5,000만원(10년 합산) |
| 배우자상속공제 최소 5억원(최대 30억원) | 미성년 자녀 2,000만원 |
| 금융재산상속공제(순금융재산의 20%, 최대 2억원) | 혼인·출산 시 1억원 추가 |
| 배우자가 있으면 10억원까지 세금 0원 | 배우자 간에는 6억원 |
공제 금액이 10배 차이 납니다. 이것이 결과를 가릅니다.
2. 상속으로 받으면
재산 7억원(아파트 5억 + 예금 2억), 자녀 1명, 배우자 없음 기준입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 상속재산 | 7억원 |
| 일괄공제 | −5억원 |
| 금융재산상속공제(예금 2억 × 20%) | −4,000만원 |
| 과세표준 | 1억 6,000만원 |
| 산출세액(20% − 1,000만원) | 2,200만원 |
| 신고세액공제 3% 적용 후 | 2,134만원 |
만약 배우자가 살아 있다면 배우자상속공제 5억원이 더해져 과세표준이 0이 됩니다. 상속세는 0원입니다.
흔히 "상속세는 부자만 내는 세금"이라고 하는데, 이 구조 때문입니다. 배우자와 자녀가 있으면 10억원까지는 상속세가 나오지 않습니다.
3. 증여로 넘기면
같은 아파트 5억원을 지금 자녀에게 증여하면 이렇게 됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 증여재산 | 5억원 |
| 증여재산공제(성년 자녀) | −5,000만원 |
| 과세표준 | 4억 5,000만원 |
| 산출세액(20% − 1,000만원) | 8,000만원 |
| 신고세액공제 3% 적용 후 | 7,760만원 |
| 증여 취득세 3.5% + 지방교육세 0.3% | 1,900만원 |
| 합계 | 9,660만원 |
여기서 두 가지가 겹칩니다. 공제가 5,000만원뿐이라 과세표준이 크게 잡히고, 증여 취득세 3.8%가 추가로 붙습니다. 매매 취득세(6억 이하 1%)보다 훨씬 높습니다.
4. 10년 안에 돌아가시면 효과가 사라집니다
가장 중요한 규정입니다. 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산합니다. 상속인이 아닌 사람(예: 손자, 사위)에게 증여한 것은 5년입니다.
즉 증여하고 10년 안에 돌아가시면, 그 아파트는 상속재산에 다시 들어갑니다. 이미 낸 증여세는 공제받지만 증여로 얻으려던 절세 효과는 없어집니다. 취득세 1,900만원만 더 쓴 셈이 됩니다.
70세에 증여를 고민한다면, 이 10년이 결정적인 변수입니다.
5. 그럼 증여가 유리한 경우는 언제인가
증여가 항상 불리한 건 아닙니다. 이런 경우엔 증여가 맞습니다.
- 앞으로 크게 오를 자산. 증여세는 증여 시점의 가치로 매깁니다. 지금 5억원인 재개발 예정지가 15년 뒤 15억원이 된다면, 지금 넘기는 쪽이 압도적으로 유리합니다. 오른 10억원에는 세금이 붙지 않습니다.
- 재산이 상속공제를 크게 넘을 때. 총재산이 30억원이라면 어차피 40~50% 구간입니다. 미리 나눠 낮은 구간을 여러 번 쓰는 게 낫습니다.
- 10년 주기로 나눌 수 있을 때. 증여재산공제는 10년마다 새로 생깁니다. 자녀가 30세일 때 5,000만원, 40세일 때 5,000만원을 세금 없이 넘길 수 있습니다. 손자녀까지 활용하면 폭이 커집니다.
- 수익을 낳는 자산. 임대료가 나오는 부동산을 일찍 넘기면 이후 임대소득이 자녀에게 쌓입니다. 그 소득만큼 상속재산이 늘어나는 것을 막습니다.
| 상황 | 유리한 쪽 |
|---|---|
| 총재산 10억원 이하, 배우자 생존 | 상속(세금 0원) |
| 총재산 10억원 이하, 배우자 없음 | 상속 |
| 가격이 크게 오를 자산 | 증여(빠를수록) |
| 총재산 30억원 이상 | 10년 단위 분할 증여 + 상속 |
| 증여 후 10년 생존이 불확실 | 상속 |
6. 재산 규모별 상속세
자녀 1명, 배우자 없이 일괄공제 5억원만 적용한 경우입니다(신고세액공제 3% 반영).
| 상속재산 | 과세표준 | 상속세 |
|---|---|---|
| 5억원 이하 | 0원 | 0원 |
| 7억원 | 2억원 | 2,910만원 |
| 10억원 | 5억원 | 8,730만원 |
| 15억원 | 10억원 | 2억 3,280만원 |
| 20억원 | 15억원 | 4억 2,680만원 |
| 30억원 | 25억원 | 8억 1,480만원 |
배우자가 있으면 여기서 최소 5억원이 더 공제됩니다. 위 표의 금융재산상속공제는 반영하지 않았습니다.
7. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 평가액이 시가입니다. 상속·증여 재산은 원칙적으로 시가로 평가합니다. 아파트는 유사매매사례가액이 있어 시세가 그대로 잡히는 경우가 많습니다. "공시가격으로 신고하면 되겠지"가 통하지 않습니다.
- 신고기한을 놓치면 공제가 줄어듭니다. 상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월, 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 기한 내 신고하면 신고세액공제 3%를 받습니다.
- 일괄공제는 신고를 해야 적용됩니다. 신고기한 내 신고하지 않으면 기초공제 2억원과 인적공제 합계만 적용될 수 있습니다.
- 배우자상속공제는 실제 상속받은 금액 기준입니다. 최소 5억원은 실제로 못 받아도 인정되지만, 5억원을 넘는 금액을 공제받으려면 법정상속분 한도 안에서 실제로 상속받고 등기까지 마쳐야 합니다.
- 세율 개편 논의가 있습니다. 최고세율 인하와 공제 확대가 여러 차례 논의됐습니다. 위 세율은 2026년 8월 현재 국세청이 안내하는 기준이며, 실제 신고 시점의 법령을 확인해야 합니다.
- 부담부증여는 별개입니다. 대출이 낀 부동산을 증여하면 채무 인수분은 유상양도로 봐서 양도소득세가 따로 나옵니다.
정리하면 이렇습니다. 재산이 10억원 안팎이라면 상속이 거의 항상 유리합니다. 증여는 세금을 줄이는 도구가 아니라 가치가 오르기 전에 시점을 고정하는 도구입니다. "미리 넘기면 절세된다"는 말은 오를 자산에만 맞습니다.
· 국세청 「상속세·증여세 세율」 — 1억원 이하 10% / 1억~5억원 20%(누진공제 1,000만원) / 5억~10억원 30%(6,000만원) / 10억~30억원 40%(1억 6,000만원) / 30억원 초과 50%(4억 6,000만원)
· 국세청 「상속공제」 — 기초공제 2억원, 일괄공제 5억원(기초공제+그 밖의 인적공제 합계와 비교해 큰 금액), 배우자상속공제 최소 5억원·최대 30억원, 금융재산상속공제 순금융재산의 20%(최대 2억원)
· 상속세 및 증여세법 — 증여재산공제 배우자 6억원, 직계비속 5,000만원(미성년 2,000만원), 혼인·출산 증여재산공제 1억원, 각 10년간 합산
· 상속세 및 증여세법 — 상속개시일 전 10년(상속인 외의 자는 5년) 이내 증여재산은 상속재산에 가산
· 신고세액공제 3%(기한 내 신고 시)
· 지방세법 — 증여(무상취득) 취득세율 3.5%, 지방교육세 0.3%
· 세액은 위 세율·공제로 직접 계산했습니다.
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