DSR에 안 잡히는 대출 13가지 — 안 쓴 마이너스통장이 1억 5,500만원을 깎습니다
대출 한도가 막혔다는 말을 들으면 보통 "내가 빚이 많아서"라고 생각합니다. 그런데 은행이 세는 빚과 내가 아는 빚은 목록이 다릅니다.
금융위원회는 차주단위 DSR을 계산할 때 예외적으로 제외되는 대출 13가지를 명시해 두고 있습니다. 반대로 빌린 적이 없는데도 부채로 잡히는 것도 있습니다. 한 번도 안 쓴 마이너스통장이 대표적입니다.
이번에는 그 두 목록을 정확히 정리하고, 순서를 바꾸면 한도가 얼마나 달라지는지 계산해보겠습니다.
1. DSR은 모든 빚을 세지 않습니다
DSR은 1년에 갚는 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못한다는 규제입니다. 여기서 분자에 들어가는 "갚는 원리금"의 범위가 정해져 있습니다.
제외되는 대출이 있는 이유는 두 가지입니다. 하나는 정책적으로 막으면 안 되는 대출(서민금융, 재해 지원, 주택연금)이고, 다른 하나는 실질적으로 원금 상환 부담이 없는 대출(전세자금대출, 예적금담보대출)입니다.
2. 제외되는 13가지 — 원문 그대로
| # | 제외 대출 | 실생활에서 |
|---|---|---|
| 1 | 분양주택에 대한 중도금대출 | 청약 당첨자 |
| 2 | 재건축·재개발 주택 이주비 대출, 추가분담금 중도금대출 | 정비사업 조합원 |
| 3 | 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등 | 오피스텔 분양 |
| 4 | 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 햇살론 등) | 저신용·저소득 |
| 5 | 3백만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함) | 소액 급전 |
| 6 | 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외) | 세입자 대부분 |
| 7 | 주택연금(역모기지론) | 고령 주택 보유자 |
| 8 | 정부·공공기관·지자체와 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출 | 협약 대상자 |
| 9 | 자연재해 지역 지원 등 긴급하게 취급하는 대출 | 재해 피해자 |
| 10 | 보험계약대출(약관대출) | 보험 가입자 |
| 11 | 상용차 금융 | 영업용 차량 |
| 12 | 예적금담보대출 | 예금·적금 보유자 |
| 13 | 할부·리스 및 현금서비스 | 카드 할부, 차량 리스 |
3. 이 중 실제로 자주 걸리는 네 가지
① 전세자금대출 — 원금은 빠지고 이자만 들어갑니다
전세보증금 2억에 1억 2,000만원을 연 3.5%로 빌렸다고 해보겠습니다. 원금 1억 2,000만원은 DSR에 잡히지 않고, 이자 연 420만원만 반영됩니다. 만기에 임차보증금을 돌려받아 갚는 구조라 실질적인 원금 상환 부담이 없다고 보기 때문입니다.
다만 괄호에 붙은 단서를 놓치면 안 됩니다. 「전세보증금담보대출은 제외」 — 즉 이미 낸 전세보증금을 담보로 추가로 빌리는 대출은 여기 해당되지 않습니다. 이름이 비슷하지만 취급이 정반대입니다.
② 중도금대출 — 입주 전까지만 안전합니다
분양 계약자에게는 가장 중요한 항목입니다. 계약금을 내고 중도금 60%를 대출로 치르는 동안 그 돈은 DSR에 잡히지 않습니다. 그래서 중도금을 갚는 중에도 다른 대출이 가능합니다.
문제는 입주 시점입니다. 중도금대출은 잔금 때 주택담보대출로 전환되고, 그 순간부터는 평범한 주담대라 DSR에 전액 잡힙니다. 분양받을 때는 통과했는데 입주 때 잔금대출이 안 나오는 사고가 여기서 납니다.
③ 예적금담보대출 — 급전이 필요할 때 순서가 있습니다
예금 3,000만원이 있는데 2,000만원이 급히 필요하다면 선택은 둘입니다.
- 신용대출 2,000만원(연 5.5%) → DSR에 연 510만원 반영
- 예적금담보대출 2,000만원 → DSR에 0원
예적금담보대출은 보통 예금금리에 1~1.5%p를 얹는 수준이라 금리도 신용대출보다 낮은 경우가 많습니다. 한도와 금리 양쪽에서 유리한데, 예금을 깨기 싫어서 신용대출을 받는 경우가 의외로 많습니다.
④ 보험계약대출 — 이미 낸 보험료 안에서 빌리는 돈
해지환급금 범위에서 빌리는 약관대출도 DSR에서 빠집니다. 다만 이자가 계속 붙고, 갚지 않으면 보험이 실효될 수 있습니다. 한도에 안 잡힌다는 이유만으로 쓸 돈은 아닙니다.
4. 반대로, 안 잡힐 줄 알았는데 잡히는 것
① 마이너스통장 — 한 번도 안 써도 한도 전액이 부채입니다
금융위원회 자료의 표현이 명확합니다. 「한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준」
잔액이 0원이어도 약정 한도만큼 빌린 것으로 계산합니다. 비상용으로 열어둔 통장 하나가 주택담보대출 한도를 통째로 깎습니다. 뒤에서 숫자로 보겠습니다.
② 카드론 — 약정만기 기준으로 잡힙니다
장기카드대출은 DSR에 포함되고, 실제 대출계약서상의 약정만기를 기준으로 원리금을 계산합니다. 반면 현금서비스(단기카드대출)는 13번 항목에 들어가 제외됩니다. 같은 카드사 대출인데 갈립니다.
③ 학자금대출 — 13가지 목록에 없습니다
제외 목록 어디에도 학자금대출은 없습니다. 즉 DSR에 포함됩니다. 사회초년생이 첫 집을 알아볼 때 예상 밖으로 한도가 낮게 나오는 흔한 이유입니다.
④ 자동차 — 어디서 빌렸느냐로 갈립니다
13번 「할부·리스」는 제외 목록에 있습니다. 그런데 은행에서 자동차 구입 자금을 신용대출이나 담보대출 형태로 받았다면 그건 할부가 아니라 대출이므로 DSR에 그대로 잡힙니다. 같은 차를 사도 캐피탈 할부냐 은행 오토론이냐로 결과가 달라집니다. 계약서에 적힌 상품명을 확인해야 합니다.
5. 안 쓴 마이너스통장 하나가 1억 5,500만원을 깎습니다
연소득 6,000만원, 수도권에서 30년 만기 주택담보대출을 알아보는 경우로 계산해보겠습니다. 스트레스 금리 3.0%p를 얹어 산정금리는 7.5%, 1억당 연 839만원을 갚는 조건입니다.
비상용 마이너스통장 한도 5,000만원(잔액 0원)을 열어둔 상태
원금 5,000만원 ÷ 5년 = 1,000만원
이자 5,000만원 × 6% = 300만원
DSR 산입액 연 1,300만원
DSR 상한이 연 2,400만원이니, 한 푼도 안 쓴 통장이 상한의 54%를 먹고 있습니다.
| 상태 | 마이너스통장 DSR 산입 | 주담대에 남는 여력 | 주담대 한도 |
|---|---|---|---|
| 한도 5,000만원 유지(미사용) | 1,300만원 | 1,100만원 | 1억 3,100만원 |
| 해지 또는 한도 0으로 축소 | 0원 | 2,400만원 | 2억 8,600만원 |
| 차이 | 1억 5,500만원 | ||
돈이 한 푼도 들지 않습니다. 은행 앱에서 한도를 줄이거나 해지하면 끝입니다. 다만 해지하면 다시 열 때 심사를 새로 받아야 하므로, 주담대 실행 전까지만 한도를 줄여두고 이후에 복구하는 편이 안전합니다.
6. 주담대 신청 전 확인 순서
- 안 쓰는 마이너스통장 한도를 0으로 줄입니다. 비용 0원, 효과 최대입니다.
- 카드론이 있으면 먼저 정리합니다. 현금서비스와 달리 DSR에 잡힙니다.
- 급전이 필요하면 예적금담보·보험약관대출을 먼저 봅니다. DSR 0원이고 금리도 낮은 경우가 많습니다.
- 학자금대출 잔액을 확인합니다. 목록에 없으니 잡힙니다.
- 자동차 대출의 상품명을 확인합니다. 할부인지 대출인지가 갈림길입니다.
- 분양 중도금이 있다면 입주 시점을 계산에 넣습니다. 지금은 안 잡혀도 잔금 때 전액 잡힙니다.
7. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 산정만기. 위 계산은 마이너스통장 원금을 5년으로 나눠 잡았습니다. 금융회사와 상품에 따라 이 기간이 달라질 수 있고, 그러면 산입액도 달라집니다. 반드시 거래 은행에서 확인하셔야 합니다.
- 업권. 제외 목록은 은행권 차주단위 DSR 기준입니다. 제2금융권은 DSR 상한이 50%이고 세부 취급도 다릅니다.
- 총대출액 판정. 「신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액만큼 총대출액 계산 시 제외」됩니다. 대환을 끼면 계산이 또 달라집니다.
- 제외 ≠ 무해. DSR에 안 잡힌다는 것과 갚지 않아도 된다는 것은 다릅니다. 전세자금대출도 이자는 매달 나가고, 약관대출은 보험을 위태롭게 합니다.
정리하면 이렇습니다. 한도를 늘리는 가장 싼 방법은 새로 빌리는 게 아니라 안 쓰는 약정을 지우는 것입니다. 은행에 가기 전에 위 여섯 줄만 확인해도 숫자가 달라집니다.
· 금융위원회 주요정책문답(차주단위 DSR) — 제외 대출 13가지 원문 목록, 「한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준」, 「신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액 만큼은 총대출액 계산시 제외」, 전세자금대출은 이자상환액만 포함, 카드론은 약정만기 기준
· 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.6) — 수도권 주담대 스트레스 금리 가산
· 원리금은 원리금균등상환 공식으로 직접 계산했습니다.
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