청약 가점 49점의 구조 — 84점 중 내가 올릴 수 있는 건 10점뿐입니다
서울 아파트 청약에 계속 떨어지는 39세 부부가 있습니다. 무주택 9년, 청약통장 12년, 아이 하나.
가점을 계산해보니 49점이었습니다. 84점 만점에 49점입니다.
부족한 35점 중 10점은 지금 당장 만들 수 있고, 9점은 3년을 기다리면 저절로 오르며, 나머지는 이 부부에게 영영 오지 않습니다. 어느 쪽이 어디에 속하는지 항목별로 뜯어봤습니다.
1. 84점은 세 덩어리입니다
| 항목 | 만점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 부양가족 수 | 35점 | 본인 제외 6명 이상 |
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
| 합계 | 84점 |
배점이 가장 큰 항목은 부양가족입니다. 한 명당 5점씩이라 무주택기간 2년 반, 통장 5년과 맞먹습니다. 그런데 많은 사람이 여기서 점수를 놓칩니다.
2. 이 부부의 49점
| 항목 | 내용 | 점수 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 9년(만 30세부터 기산) | 20점 |
| 부양가족 | 배우자 + 자녀 1명 = 2명 | 15점 |
| 청약통장 | 12년 | 14점 |
| 합계 | 49점 |
3. 무주택기간은 언제부터 세나
가장 많이 틀리는 항목입니다. 주택을 소유하지 않은 기간 전부가 아닙니다.
- 기산일은 만 30세가 되는 날입니다. 25세부터 무주택이었어도 30세부터 셉니다.
- 다만 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 27세에 결혼했다면 27세부터입니다.
- 중간에 집을 샀다가 팔았다면, 그 집을 판 날부터 다시 시작합니다.
- 만 30세 미만 미혼이면 무주택기간 점수는 0점입니다.
| 무주택기간 | 점수 | 무주택기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2점 | 8~9년 | 18점 |
| 1~2년 | 4점 | 9~10년 | 20점 |
| 3~4년 | 8점 | 11~12년 | 24점 |
| 5~6년 | 12점 | 13~14년 | 28점 |
| 7~8년 | 16점 | 15년 이상 | 32점 |
1년에 2점씩 오릅니다. 기다리는 것 말고 방법이 없는 항목입니다.
4. 부양가족 — 여기서 10점이 움직입니다
본인을 제외하고 한 명당 5점, 0명이어도 기본 5점입니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
중요한 건 누가 부양가족으로 인정되느냐입니다. 주민등록등본에 같이 있다고 다 되는 게 아닙니다.
- 배우자는 주소가 달라도 인정됩니다.
- 직계존속(부모·조부모)은 신청자가 세대주이면서, 신청일 기준 3년 이상 계속 같은 주민등록등본에 올라 있어야 합니다. 배우자의 부모도 같은 조건으로 인정됩니다.
- 자녀는 같은 등본에 있으면 인정되고, 만 30세 이상이면 1년 이상 계속 등재돼 있어야 합니다. 결혼한 자녀는 인정되지 않습니다.
이 부부가 양가 부모님 중 두 분을 모시고 3년을 채우면 부양가족이 4명이 되어 25점이 됩니다. 10점이 오릅니다.
| 경우 | 가점 |
|---|---|
| 현재 | 49점 |
| 3년 뒤(무주택 12년·통장 15년) | 58점 |
| 부모님 2분과 3년 이상 동거 | 59점 |
| 둘 다 충족 | 68점 |
직계존속 3년은 신청일 기준으로 소급해서 따지므로, 지금 세대를 합쳐도 3년 뒤부터 점수가 됩니다. 늦출수록 손해입니다.
5. 청약통장은 1년에 1점입니다
| 가입기간 | 점수 | 가입기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 | 8~9년 | 10점 |
| 6개월~1년 | 2점 | 10~11년 | 12점 |
| 1~2년 | 3점 | 12~13년 | 14점 |
| 3~4년 | 5점 | 14~15년 | 16점 |
| 5~6년 | 7점 | 15년 이상 | 17점 |
여기에 배우자의 청약통장 가입기간도 일부 반영됩니다. 배우자 가입기간의 50%만 인정하고 최대 3점이며, 본인 점수와 합쳐 17점을 넘을 수 없습니다.
| 배우자 통장 가입기간 | 인정 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 1점 |
| 1~2년 | 2점 |
| 2년 이상 | 3점 |
결혼 전에 배우자가 통장을 만들어 두었다면 그것만으로 최대 3점입니다. 배우자 통장을 해지하지 마세요.
6. 그래서 무엇을 할 수 있나
- 지금 당장 가능한 것: 세대 합가. 직계존속과 합쳐 3년을 채우면 최대 10점(2명 기준)이 오릅니다. 다만 부모님이 주택을 소유하고 있으면 신청자가 유주택자로 분류될 수 있으니 반드시 먼저 확인해야 합니다.
- 절대 하면 안 되는 것: 통장 해지. 가입기간은 되돌릴 수 없습니다. 자녀 명의 통장도 일찍 만들어 두는 편이 유리합니다.
- 배우자 통장 확인. 최대 3점이 그냥 놓여 있는 경우가 많습니다.
- 가점이 낮다면 추첨제로. 전용 85㎡ 초과 주택은 추첨 비중이 높습니다. 가점 50점 이하라면 가점제 경쟁보다 추첨제 물량이 있는 평형을 노리는 편이 확률이 높습니다.
- 특별공급을 먼저 보세요. 신혼부부·생애최초·다자녀 특별공급은 가점제와 별개 트랙입니다. 일반공급 가점이 낮을수록 특별공급 자격을 먼저 따져야 합니다.
7. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 가점 오기입은 부적격입니다. 당첨돼도 취소되고, 일정 기간 청약이 제한될 수 있습니다. 부양가족 인정 여부가 애매하면 반드시 확인하세요.
- 무주택 판정에 들어가는 것들. 분양권과 조합원입주권도 주택으로 봅니다. 소형·저가주택 등 예외 규정이 있으나 요건이 세밀합니다.
- 세대주 요건. 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 신청자가 세대주여야 합니다. 등본상 세대주가 부모님으로 되어 있으면 점수가 안 잡힙니다.
- 규제지역·주택 유형에 따라 가점제 비율이 다릅니다. 전용 85㎡ 이하 여부, 공공·민영 여부, 지역에 따라 가점제와 추첨제 비율이 달라집니다.
- 동점자 처리 기준이 있습니다. 가점이 같으면 무주택기간이 긴 사람, 그다음 부양가족 수, 그다음 통장 가입기간 순으로 봅니다.
- 제도는 바뀝니다. 배우자 통장 가입기간 합산처럼 최근 신설된 항목이 있습니다. 신청 시점의 청약홈 기준으로 다시 계산하세요.
정리하면 이렇습니다. 청약 가점에서 무주택기간 32점과 통장 17점, 합쳐서 49점은 시간이 정합니다. 부양가족 35점 중에서도 배우자와 자녀 몫은 가족 구성이 정합니다. 내가 판단으로 움직일 수 있는 건 사실상 직계존속 부양 하나뿐이고, 그마저 3년이 걸립니다. 가점은 준비하는 것이지 만드는 게 아닙니다.
· 청약홈 「청약가점 계산」 — 무주택기간 최고 32점, 부양가족 수 최고 35점, 청약통장 가입기간 최고 17점, 총 84점
· 무주택기간 배점 — 1년 미만 2점부터 1년마다 2점씩, 15년 이상 32점. 만 30세 미만 미혼 또는 유주택은 0점
· 청약통장 가입기간 배점 — 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩, 15년 이상 17점
· 부양가족 수 배점 — 0명 5점부터 1명당 5점씩, 6명 이상 35점
· 배우자 청약통장 가입기간은 50%만 인정하며 최대 3점, 본인과 합산해 최대 17점
· 점수는 위 배점표로 직접 계산했습니다. 부양가족 인정 요건(직계존속 3년 이상 동일 등본 등재 및 세대주 요건 등)은 청약홈 안내를 따랐습니다.
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