공시가 18억 아파트에 종부세 69만원 — 고지서를 직접 계산해봤습니다
11월 말에 종합부동산세 고지서가 왔습니다. 공시가격 18억원짜리 아파트 한 채를 가진 68세 1주택자입니다. 12년째 같은 집에 삽니다.
고지서에는 결과만 적혀 있습니다. 어떻게 이 숫자가 나왔는지는 쓰여 있지 않습니다.
직접 계산해보니 69만 1,200원이었습니다. 세액공제를 받기 전 금액은 230만원이었으니, 161만원이 공제로 사라진 셈입니다. 계산 과정을 순서대로 따라가 보겠습니다.
1단계. 공시가격에서 기본공제를 뺍니다
종부세는 시세가 아니라 공시가격으로 계산합니다. 그리고 공시가격 전액이 아니라 기본공제를 넘는 부분만 대상입니다.
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 그 외(다주택자 등) | 9억원 |
이 사례는 18억원 − 12억원 = 6억원입니다. 공시가격이 12억원 이하인 1주택자는 여기서 0이 되어 종부세를 내지 않습니다.
2단계. 공정시장가액비율 60%를 곱합니다
6억원이 그대로 과세표준이 되지 않습니다. 공정시장가액비율을 곱합니다. 주택분은 60%입니다.
6억원 × 60% = 3억 6,000만원. 이것이 과세표준입니다.
이 비율은 시행령으로 정해져 매년 바뀔 수 있습니다. 같은 공시가격이라도 비율이 80%로 오르면 세금이 크게 늘어납니다. 고지서가 작년보다 뛰었다면 공시가격과 이 비율 둘 중 하나가 움직인 것입니다.
3단계. 세율표를 적용합니다
과세표준 3억 6,000만원에 세율을 적용합니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3억원까지는 0.5%, 넘는 6,000만원에는 0.7%입니다.
3억원 × 0.5% = 150만원, 6,000만원 × 0.7% = 42만원. 합쳐서 192만원이 산출세액입니다.
3주택 이상이 되면 25억원 구간부터 세율이 두 배 가까이 뜁니다. 다만 12억원 이하 구간은 주택 수와 무관하게 같습니다. 흔히 생각하는 "다주택이면 무조건 중과"는 과세표준이 큰 경우의 이야기입니다.
4단계. 세액공제 — 여기서 대부분이 결정됩니다
1세대 1주택자는 나이와 보유기간으로 세액을 직접 깎습니다. 과세표준을 줄이는 소득공제가 아니라 세금 자체를 빼는 세액공제라 효과가 큽니다.
| 연령 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
둘은 중복 적용되고, 합쳐서 최대 80%까지입니다.
이 사례는 68세(30%)에 12년 보유(40%)라 합계 70%입니다.
192만원 × (100% − 70%) = 57만 6,000원.
| 같은 집, 같은 공시가격 18억원 | 종부세(농특세 포함) |
|---|---|
| 세액공제 없음(예: 55세·3년 보유) | 230만 4,000원 |
| 60세·5년 보유(40% 공제) | 138만 2,400원 |
| 68세·12년 보유(70% 공제) | 69만 1,200원 |
| 70세·15년 보유(80% 공제, 한도) | 46만 800원 |
같은 집인데 누가 가지고 있느냐로 다섯 배가 갈립니다. 이 공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다.
5단계. 농어촌특별세와 재산세 공제
계산된 종부세에 농어촌특별세 20%가 붙습니다. 57만 6,000원 × 20% = 11만 5,200원.
합계 69만 1,200원입니다.
실제 고지서는 이보다 조금 낮게 나옵니다. 같은 주택에 이미 부과된 재산세와 겹치는 부분을 빼주기 때문입니다. 이 계산은 국세청이 자동으로 하며 납세자가 따로 신청할 필요는 없습니다.
또 하나, 세부담상한이 있습니다. 재산세와 종부세를 합한 금액이 직전 연도의 150%를 넘지 않도록 잘라줍니다. 공시가격이 급등한 해에는 이 상한이 실제로 작동합니다.
6. 공시가격이 얼마부터 종부세가 나오나
1세대 1주택 단독명의 기준으로, 세액공제를 받기 전 산출세액은 이렇게 움직입니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 12억원 이하 | 0원 | 0원 |
| 13억원 | 6,000만원 | 30만원 |
| 15억원 | 1억 8,000만원 | 90만원 |
| 18억원 | 3억 6,000만원 | 192만원 |
| 20억원 | 4억 8,000만원 | 276만원 |
| 25억원 | 7억 8,000만원 | 540만원 |
공시가격은 통상 시세의 60~70% 수준에서 정해집니다. 공시가격 18억원이면 시세로는 25억원 안팎인 집입니다. 1주택자라면 생각보다 문턱이 높습니다.
7. 이 사례가 당신과 다른 지점
- 과세기준일은 6월 1일입니다. 그날 소유자에게 1년치가 부과됩니다. 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 냅니다. 잔금일 하루가 1년치를 가릅니다.
- 공동명의는 계산이 다릅니다. 부부가 절반씩 가지면 각자 9억원씩 공제받아 합계 18억원이 됩니다. 대신 원칙적으로 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이·보유기간에 따라 뒤집힙니다. 특례 신청으로 1주택자 방식을 선택할 수도 있습니다.
- 공시가격은 매년 3월에 바뀝니다. 이의신청 기간이 있고, 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
- 주택 수 계산에 예외가 있습니다. 상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택은 요건을 갖추면 주택 수에서 빼고 1세대 1주택자로 봅니다. 신청해야 적용됩니다.
- 합산배제 신고를 놓치지 마세요. 임대주택이나 사원용 주택 등은 9월에 합산배제 신고를 하면 과세 대상에서 빠집니다.
- 공정시장가액비율과 세율은 바뀝니다. 위 숫자는 2026년 8월 기준입니다. 고지서를 받은 해의 기준으로 다시 계산해야 합니다.
정리하면 이렇습니다. 종부세는 공시가격 → 공제 → 60% → 세율 → 세액공제 다섯 단계입니다. 이 중 납세자가 바꿀 수 있는 건 세액공제뿐이고, 그건 나이와 보유기간이라 하루아침에 만들 수 없습니다. 그래서 명의를 어떻게 두느냐가 실질적인 선택지가 됩니다.
· 국세청 「종합부동산세 세율」(2023년 이후) — 주택 2주택 이하: 3억 이하 0.5% / 6억 이하 0.7% / 12억 이하 1.0% / 25억 이하 1.3% / 50억 이하 1.5% / 94억 이하 2.0% / 94억 초과 2.7%. 3주택 이상: 25억 이하 2.0% / 50억 이하 3.0% / 94억 이하 4.0% / 94억 초과 5.0%
· 국세청 「종합부동산세 세액계산 흐름도」 — 공정시장가액비율 주택분 60%·토지분 100%, 공제금액 9억원(1세대 1주택자 12억원), 세부담상한율 150%
· 1세대 1주택자 세액공제 — 연령 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 중복적용 가능(한도 80%)
· 농어촌특별세는 종합부동산세액의 20%입니다.
· 위 세액은 해당 세율·공제로 직접 계산했으며, 재산세 중복분 공제는 반영하지 않았습니다. 실제 고지액은 이보다 낮습니다.
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